Hvordan starter jeg selvstændig virksomhed?

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

Peter Madsen — Wed, 18 May 2011 12:10:51 GMT

I det foregående regnestykke er afdrag og renter regnet sammen til en samlet ydelse. Selvfølgelig ved jeg med sikkerhed at der kommer nogle små reperationer til 50.000 Om der er yderlige skader ved jeg ikke på nuværende tidspunkt, da jeg ikke har være ud at se på ejendommen sammen med en, der har forstand på tingene.

I denne ejendom er det BRF der står som 1. prioritet med en restgæld på over 700.000. Det er meget mere end det jeg vil give, men jeg har også talt med den ejendomsmægler, som de allerede har allieret sig med og denne sagde, at de nok ville købe den og derefter ville ejendommen blive sat til salg til et betydeligt mindre beløb.

Ville det eventuelt være bedre at lave en forhåndsaftale om at købe alle BRFs obligatiner til lavere pris, hvis man blev vinder ved auktionen?

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

El-manden — Wed, 18 May 2011 08:56:56 GMT

Jens Baagøe Thomsen:

El-manden:
Ofte kan man overtage disse lån, selv uden at have den mest bundsolide økonomi, da det er panthaverne der står med håret i postkassen. I hvert fald er der større sandsynlighed for at overtage et lån i forbindelse med tvangsauktion, i forhold til at skulle hente ny finansiering af erhvervsejendomme gennem realkreditten.

Det er ikke min erfaring. Langt de fleste kreditforeninger vælger for tiden at tage tabet her og nu.

Jeg tror, at Madsen skal forberede sig på, at hente alternativ finansiering i en opstartsfase. Når han så har bevist, at han godt kan håndtere sådan en ejendom, er kreditforeningerne langt mere medgørlige.

Jens Thomsen, advokat (L).

Der kan være forskel på dette afhængigt af, hvor du er henne af i landet, samt hvilke advokater de benytter, samt helt specifikt hvilken kreditforening, der er tale om. Snakker vi BRF er det 99% sandsynligt, at de ikke tager et tab - om det så er en ejendom finansieret til 2% forrentning.

Det er klart lettere at opnå finansiering af en ejendom ved overtagelse af prioriteterne på tvangsauktion, ift. at skulle skaffe alternativ finansiering.

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

Sansir — Wed, 18 May 2011 07:46:01 GMT

Hej Du,

Jeg har selv lige budt på min næste lejlighed på tvangsauktion men desværre skal der en anden auktion til så jeg ved ikke om jeg får den, men det er anden gang så jeg har rimelig styr på reglerne.

Men for at vende tilbage til dig, først og fremmest er en af grundene til man kan spare ca 20% på at købe på tvangauktion at du skal have pengene når du køber, så kan man efter en periode (måske) få realkredit til at tage lånet, men du skal selv have pengene ude i den mellemliggende periode. For at nogen vil låne dig pengene skal du vise at du kan betale lånet af privat, med andre ord skal der være plads til det i din privat økonomi, du kan ikke godkendes hvis du siger at du regner med at kunne leje det ud inden alt for længe (hvis der ligger en uopsigelig lejekonrtakt kan det være en undtagelse)

I dit regnestykke kan jeg ikke lige gennemskue om du betaler afdrag på lånet det virker ikke sådan?

Derudover skal du huske på at du hænger på HELE vedligeholdelsen incl evt fejl når du køber, og med så små margener som du kører med, vælter det hele jo mere eller mindre hvis du pludselig skal lægge 30.000 til en tømrer for at lave taget el.lign (og lejere passer ikke altid godt på det de lejer, og det koster penge at sætte ting i stand), eller hvis det lige står tomt i tre måneder hvilket jo heller ikke er helt umuiigt.

Jeg synes ikke rigtig jeg kan råde hverken fra eller til, da jeg ikke ved nok om sagen, men hvis jeg skulle give et råd ville jeg forslå at du allierer dig med en eller flere fra dit netværk, hvis nu f.eks du købte det sammen med en dygtig håndværker kunne han stå for vedligeholdelsen, eller hvis du nu kendte en der havde lidt penge på kistebunden (eller i det mindste en bedre kreditværdigihed)

Bare mine 5 cent

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

Peter Madsen — Wed, 18 May 2011 07:29:41 GMT

Nårh ja, så kommer der også skat, men der ved jeg ikke hvilket beløb jeg skal regne med. Er det hele lejeindtægten eller er det når de faste omkostninger og afdrag er fratrukket?

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

Peter Madsen — Wed, 18 May 2011 07:22:02 GMT

Det er rigtigt jeg ikke har noget erfaring indenfor dette område, men jeg har regnet lidt på det.

Udfra salgsopstillingen fremgår der følgende oplysning. 1.345,75 i årlig præmie til forsikring og 5.529,51 i ejendomsskatter og afgifter. Dette betegnes som de faste driftomkostninger.

Da det er en ok stor ejendom i udkantsdanmark og udfra lignende priser på huse i området håber jeg på en lejeindtægt på mellem 8.500 og 9.000 kr. Dette svarer til en kvadratmeter pris på ca. 45 kr om måneden. Dette er den månedlige indtægt.

Dertil kommer der selvfølgelig selve finansieringen af huset. En simpel beregning, som jeg ikke er sikker på er 100% korrekt viser (bare et eksempel): lån for 500.000 til en ÅOP på ca. 12% over 30 år. Dette giver en ydelse på 5172,65 kr pr mdr. I forhold til kursen på obligationerne vil den egenligtlige budsum på auktionen blive noget mindre, da kursen er under 100.

Igennem længere tid har jeg studere den lokale avis for lignende boliger i området. I gennemsnit har ejendomme i den størrelsesorden stået annonceret i ca. 1 måned. Om de derefter så er blevet udlejet har jeg ikke kendskab til, men det er der chance for.

En hurtig udregning af ovennævnte tal (månedlig):
Indtægt (min.): 8500
- Faste driftomk: (1345,75+5529,51)/12=572,94
- Afdrag og renter på lån: 5172,65

I alt giver det 2.754,41 til vedligeholdelse samt indtjening til mig. Kom gerne med ekstra udgifter. Vand, varme og el er ikke medtaget i beregningen.

Derudover kommer der nogle udgifter til indlæggelse af fjernvarme, som jeg regner med selv at finansiere.

Det var bare lige min lille beregning, der kan selvfølgelig ændres lidt på antal år, eller man kan betale lånet hurtigere tilbage. Annoncering vil jeg selv stå for og derfor heller medregnet i stykket. Udover de nævnte beløb kommer der nogle liggeomkostninger, som jeg ikke ved hvor meget det bliver. Men jeg regner ikke med at det bliver så meget i forhold til tidspunkt på året og den gennemsnitlige tid for udlejning.

Kom gerne med punkter jeg har glemt.

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

Jens Baagøe Thomsen, advokat (L) — Wed, 18 May 2011 07:20:24 GMT

El-manden:
Ofte kan man overtage disse lån, selv uden at have den mest bundsolide økonomi, da det er panthaverne der står med håret i postkassen. I hvert fald er der større sandsynlighed for at overtage et lån i forbindelse med tvangsauktion, i forhold til at skulle hente ny finansiering af erhvervsejendomme gennem realkreditten.

Det er ikke min erfaring. Langt de fleste kreditforeninger vælger for tiden at tage tabet her og nu.

Jeg tror, at Madsen skal forberede sig på, at hente alternativ finansiering i en opstartsfase. Når han så har bevist, at han godt kan håndtere sådan en ejendom, er kreditforeningerne langt mere medgørlige.

Jens Thomsen, advokat (L).

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

Per Mathiesen — Wed, 18 May 2011 07:14:19 GMT

Hejsa...

Dine tanker er absolut spændende - og jeg skal selvfølgelig ikke være "lyse-slukker" - men som markedet for udlån er pt. tror jeg desværre at du får mere end svært ved at låne til dit projekt - desværre...

Dbh

Per Mathiesen

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

El-manden — Wed, 18 May 2011 07:11:10 GMT

Ang. finansiering, så skal du forud for auktionen rette henvendelse til panthaveren i ejendommen, for at få forhåndstilsagn om, at du kan overtage lånene.

Typisk er det muligt at overtage restgælden på lånene, imens du så blot skal indfri st. beløb samt restancer på lånet - Dette betyder, at du ofte kan opnå en gearing på 5-10, selv på erhvervsejendomme.

Ofte kan man overtage disse lån, selv uden at have den mest bundsolide økonomi, da det er panthaverne der står med håret i postkassen. I hvert fald er der større sandsynlighed for at overtage et lån i forbindelse med tvangsauktion, i forhold til at skulle hente ny finansiering af erhvervsejendomme gennem realkreditten.

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

Jens Baagøe Thomsen, advokat (L) — Wed, 18 May 2011 06:51:05 GMT

Hej Madsen,

Nedenstående må ikke betragtes som rådgivning men er blot nogen generelle betragtninger om at købe fast ejendom på tvangsauktion:

Din forretningsidé er god, hvis der var tale om en ejendom med 20 lejligheder, for så ville du ikke være så sårbar, hvis der var problemer med 1 af lejemålene og hvis 1-2 stod tomme.

Hvordan vil du finansiere vedligeholdelse og annuitetslånet, hvis ejendommen står tom?

Jeg er enig i, at det er en god fidus, hvis du kan købe ejendommen for i alt 200.000 og leje den ud for f.eks. 5.000 kr. om måneden, men det er ikke en forretning - det er spekulation! (Ikke at der er noget galt med spekulation, men du må ikke betragte det som en forretning). For selvom du i løbet af de næste 5 år netto kommer til at afholde yderligere 100.000 på vedligeholdelse, så har det jo alligevel været en god handel, hvis du sælger ejendommen for 1 mio.!

Jeg tror ikke, at du får en kreditforening til at finansiere købet, med mindre du kan tilbyde en solid personlig kaution, men du skal selvfølgelig forsøge at tale med dem alligevel. Alternativt kan du gå til et pantebrevsfirma, men så låner du til en noget højere rente og til en noget lavere kurs.

Hvis jeg var dig, så ville jeg gå til min lokale advokat og give ham et par tusind kroner, så du kan få et overblik over faremomenterne ved din plan, så din beslutning bliver truffet på et tilstrækkeligt oplyst grundlag.

Det er i øvrigt ikke 3 måneder siden, at jeg havde en ejendom på tvangsauktion for en panthaver, som kunne have været købt for 1 kr., så det kan godt lade sig gøre, som Tommy skriver længere oppe i tråden.

Held og lykke med det.

Jens Thomsen, advokat (L), jbt@maare-advokater.dk

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

Martin Slot — Wed, 18 May 2011 06:46:23 GMT

pmadsen:

Et nyt boligeventyr er denne investering ikke. Mit mål er ganske simpelt at kunne tjene lidt ekstra, samtidig med at afdragene på lånene bliver betalt. Indenfor en periode på 5 år har jeg ingen planer om, at skulle købe nye huse og udleje disse. Hvis det tilgengæld bliver muligt, så står jeg heller ikke i vejen for dette.

En anden problematik er, at panthaverne sikkert vil byde på auktionen og at panthaveren med hæftelse 1 har over 700.000 kr tilbage i restgæld. Dette er langt ud over hvad jeg i givet fald vil byde.

Først og fremmest er det fastsættelsen af lejen der afgør om denne forretning rent faktisk bliver en rentabel. Jeg vil nemlig for alt i verden ikke se et fast minus på kontoen.

Nej boligeventyr lyder det absolut ikke som, men jeg tror heller ikke du er helt klar over de forskellige "faldgrupper" der er, samt de problemstillinger der er.

I mine øjne lyder det som et kæmpe sats, stor risiko (udfra bl.a. manglende erfaringer og kendskab). Hvad forventer du at du i bedste fald kan tjene? Hvor hurtigt forventer du at du kan tjene penge på dette?

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

Andkro — Wed, 18 May 2011 06:30:52 GMT

Det er et af problemerne ved lejeloven. Der findes ikke umiddelbart et sted hvor du som udlejer kan få at vide hvad du kan sætte lejen til, derimod kan lejer lystigt hive dig i huslejenævnet og få behandlet sin sag - er det indenfor de første 12 måneder af lejemålet endda med tilbagevirkende kraft.

Husk lige i dine beregninger af afdrag samt eventuel indtægt er skattepligtig indkomst, hvilket gør at du alt andet lige skal have plads i dit selskabs økonomi til at betale skat af afdragene idet de jo udgør en gevinst.

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

Peter Madsen — Wed, 18 May 2011 06:05:49 GMT

Et nyt boligeventyr er denne investering ikke. Mit mål er ganske simpelt at kunne tjene lidt ekstra, samtidig med at afdragene på lånene bliver betalt. Indenfor en periode på 5 år har jeg ingen planer om, at skulle købe nye huse og udleje disse. Hvis det tilgengæld bliver muligt, så står jeg heller ikke i vejen for dette.

Min plan var helt konkret at låne til huskøbet og lave eventuelle udbedringer for egne midler. Tilgengæld skulle indtægten fra lejen på huset finansiere de faste driftomkostninger, vedligeholdelse, renter, afdrag og gerne en lille smule tilbage i indtægt til mig.

Problematikken består blandt andet i hvor høj leje jeg egentlig må tage i henhold til lejeloven. Den konkrete ejendom er bygget i 1890 med om-/tilbygning 1985. Håber der er nogle der kan hjælpe med dette problem eller hvem jeg skal kontakte omkring dette spørgsmål.

En anden problematik er, at panthaverne sikkert vil byde på auktionen og at panthaveren med hæftelse 1 har over 700.000 kr tilbage i restgæld. Dette er langt ud over hvad jeg i givet fald vil byde.

Først og fremmest er det fastsættelsen af lejen der afgør om denne forretning rent faktisk bliver en rentabel. Jeg vil nemlig for alt i verden ikke se et fast minus på kontoen.

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

Tonny Skov Pedersen — Tue, 17 May 2011 19:28:08 GMT

Next.man:
Desuden tror jeg du kan låne op til 80% når det i privat istede for de 60%

Det tvivler jeg meget stærkt på, idet der er en meget stram praksis i.f.m. udlejning.

Herudover er der også spørgsmålet om evnen til tilbagebetaling, især i de perioder hvor ejendommen ikke er udlejet.

Tonny

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

Tonny Skov Pedersen — Tue, 17 May 2011 19:26:29 GMT

Jeg har kun en bemærkning:

Se dette link

http://jp.dk/jptv/nyheder_erhverv/bolig/article2430614.ece

Tonny

Svar: Hjælp til fed fidus på tvangsauktion

Next.man — Tue, 17 May 2011 19:17:12 GMT

Jeg er nød til at sige, at du bær overveje at køre det privat i vso. Så sker der heller intet med suen. Herefter nogle år flytter du ind i den privat i 6 måneder og sælger den skattefrit. Husk dog dette er ikke muligt hvis du gør det med mere end x antal huse skat nu acceptere.
Endvidere vil relgerne som kommer op i personli indkomst virkelig rykke edin indkomst ned :)

Desuden tror jeg du kan låne op til 80% når det i privat istede for de 60%