Hvilken virksomhed skal jeg starte?

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

Jes Troelsen — Sun, 16 Aug 2015 22:42:27 GMT

Hej i kloge hoveder

Jeg har en erhvervsandel på Nørrebro der fungerede som værksted for mit firma indtil for 10 år siden. Nu er den lejet ud, den er betalt og giver ca 46.000 i overskud om året. Andelsværdien er 300.000.- men en mægler mener jeg kan få ca 500.000.- for den, der er fri prisfastsættelse på erhvervsandele.

Jeg vil gerne igang med at udvide min udlejningsvirksomhed og påtænker at sælge andelen og bruge pengene til en 30-40 % udbetaling på er større sted, med tiden ville det give et højere afkast og en opsparing til senere i livet.

Bliver jeg beskattet af salget af erhvervsandelen, eller kan jeg geninvesterer hele beløbet i et andet lokale, eller er det bedre at bruge andelen som en slags sikkerhedsstillelse? Entelig vil jeg helst beholde andelen, den giver et fint afkast uden nævneværdige arbejdsopgaver, men jeg vil gerne igang med at opskalere den del af mit firma.

Mvh Jes

PS hej Halfdan, jeg kunne også være interesseret i at snakke med dig og hører mere om ejendomsmarkedet, jeg leder efter mere viden om området.

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

Jeppe Vestergaard — Wed, 12 Aug 2015 15:04:43 GMT

Cap'n Halfdan Timm:
Jeg køber billige lejligheder i udkantsdanmark med 1/3 egenfinansiering og et positivt cashflow fra første dag. Formålet med at købe dem her er at fjerne risikoen for at blive indbragt til huslejenævnet.

Har du dine lejere i tilpas lang tid i de ydre områder? Jeg er nemlig gået den modsatte vej, og investerer kun i erhverv. Jeg har pt. to erhvervsejendomme, hvoraf den ene kører med en meget lang uopsigelig lejekontrakt. I begge tilfælde har jeg et afkast på 10-11%, hvilket i mine øjne er fornuftigt.

PS: Dræber revisor-udgifter ikke nemt en del af din case? Jeg laver selv alle beregningerne før køb.

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

Halfdan Timm — Wed, 12 Aug 2015 14:39:11 GMT

Jeg køber billige lejligheder i udkantsdanmark med 1/3 egenfinansiering og et positivt cashflow fra første dag. Formålet med at købe dem her er at fjerne risikoen for at blive indbragt til huslejenævnet.

Bankens risiko er derfor ligeså lille som min og jeg har ikke oplevet problemer (ej heller med nummer 3, der er i pipeline). Jeg kommer til at skrive meget mere om det her.

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

Nicolai Lundgaard — Wed, 12 Aug 2015 11:38:39 GMT

Cap'n Halfdan Timm:
Det gælder altid. :-) Jeg har 2 lejligheder nu.

Jeg har selv en udlejningsejendom som hænger ganske fint sammen økonomisk. Der er et måndeligt overskud efter skat, og ejendommen er også steget pænt i værdi. Provenuet ved et salg vil være skattefrit da jeg selv har boet i den. Så alt i alt en fin investering.

Jeg har dog svært ved at se at jeg kan skalere det. Banken siger helt sikkert stop for flere køb pga. min gæld bliver for høj i forhold til min indtægt. Hvordan har du financieret dine ejendomme?

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

Halfdan Timm — Wed, 12 Aug 2015 11:14:34 GMT

Hey Hans

Det gælder altid. :-) Jeg har 2 lejligheder nu.

Skyd en mail til halfdan@halfdantimm.dk.

Halfdan

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

Hans — Tue, 11 Aug 2015 06:05:31 GMT

Hej Halfdan...

Hvis tilbudet om en sandwich stadig er aktuel, vil jeg meget gerne møde til snak omkring, muligheder og virkemåderne på bolig udlejnings området.

Jeg bor selv på Frederiksberg.

Ser frem til at høre fra dig.

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

AllanBH — Wed, 30 Oct 2013 21:24:41 GMT

For ca. Et halvt år siden, gaflede jeg et meget billigt hus, som stod for en fuldstændig renovering, det står mig idag i 670.000 med en leje på 6000 kr månedligt. Jeg havde fået drømmen af, af min svigerfar har lavet kassen på ejendomme. Dog har jeg erfaret, at det ikke er lutter lagkage.

For det første skal du kunne lave alt ting selv, hvis du betaler dig fra at få en smed til at skifte vandkanten, tømreren til at sætte ny postkasse op efter nytår osv, så ryger overskuddet.

Samtidig skal man være af ret hård støbning, hvis lejen ikke betales, er det direkte til advokat og få lejeren ud, overskudet bliver ædt op, af at være large med huslejen.

Mit hus giver efter beregningerne, 29.000 i overskud om året, og skal man kunne leve af det, skal man have 10 af den slags.
Min kæreste har et andet hus hun købte med formålet at leje ud, for 3 år siden, og det har hun kun 12000 ud af. Så det er 15 af hendes slags

12000 vil jeg sige er det minimum, man skal have ud af det, for ryger der fx. En varmtvandsbeholder, så er overskudet næsten væk dette år.

Det ser ud til ude fra, at være den letteste måde at tjene penge på, men det tager tid, fandens langtid. Nu har vi begge et lån hver, og vores kredit værdighed er ved at være nået, da hun er under uddannelse, og på su, derudover, kan man i kreditforeningerne som er tilknyttet banken, kun få lov at eje et hus(i få tilfælde med dispensation) nu står vi så og gerne vil købe noget vi selv skal bo i, det kan vi ikke få lov til, fordi vi i forvejen har et hus hver.

Hvis man så skal gøre det nemt for sig selv, skal man have fat i en boligblok med en del lejligheder i, her er det hele samlet og overskueligt.
Dog er der det, at man ikke kan låne pengene til det, igennem bankernes kreditforeninger, og de andre, som evt. Er med på den, låner kun 60 procent af beløbet til investor.

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

Anonymous — Thu, 12 Sep 2013 10:34:55 GMT

Mange af de steder hvor husene er billige er udlejningsmarkedet dækket, da mange håndværkere allerede har opkøbt på tvangsauktion, sat i stand og lejer ud.

Her på Falster står huse der er til leje ofte tomme lang tid af gangen. Selv boligselskaberne har problemer med at leje lejligheder ud i udkantsområder.

Måneder uden lejeindtægt + udgifter til løbende annoncering æder ofte fortjenesten op.

Samtidig er der en stor risiko for store tab pga. ødelagte ting.

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

Michael Christensen — Thu, 12 Sep 2013 10:32:13 GMT

Selv om du finder noget på tvang - så skal du stadig have en aftale om finansiering. Nogle gange er der mulighed for at overtage de nuværende kreditforeningslån. Men det er (desværre) ikke en selvfølge.

På www.tvangsauktioner.dk eller på www.itvang.dk kan du finde alle ejendomme på tvang.

I forhold til belåning af "udlejningsejendomme" så er der andre kreditforeninger end Totalkredit. DLR, Nykredit samt BRF belåner stadig udlejningsejendomme/erhvervsejendomme - men princippet for låneudmåling er stadig de samme.

Du skal dog samtidig være opmærksom på, at flere af kreditforeningerne slet ikke ønsker at belåne ejendomme der koster mindre end 500.000 kr.. De siger det skyldes en flere tab (og tvangsauktioner) blandt disse ejendomme....

Afslutningsvis et lille godt råd; Lad være med at købe ude på landet - selv om prisen er lav. Både grundet ovennævnte belåningsproblematik - men ligeså meget fordi det kan være meget vanskeligt at leje ud. Hold dig til de store byer.

Michael C.

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

LowDog — Thu, 12 Sep 2013 09:59:44 GMT

Michael Christensen:

Fortæller du kreditforeningen hvad din plan er risikere du samtidig, at belåningen af lejligheden nedsættes fra 80% af prisen - til 80% af vurderingen af lejligheden som "udlejningsejendom". Den sidste er lavere end den første.

Tak for svaret, jeg fik netop nogenlunde samme svar fra min bankrådgiver:

Det skal selvfølgelig komme an på en konkret beregning, hvorvidt du/I har råd til at købe .....

MEN.... jeg vil dog tilføje lidt. Udlejning af hus/lejlighed er i princippet udenfor Totalkredits område. Totalkredit låner ikke penge ud til erhverv - udlejning er erhverv, set med Totalkredits briller. Totalkredit låner gerne penge ud til private personers køb af privat ejendom til eget privat beboelse samt til forældrekøb - dvs. forældre køber privat bolig, som udlejes til egne børn/børn køber privat ejerbolig, som udlejes til forældre.

Undtagelsesvis kan udlejning af én ejd. blive accepteret - f.eks. hvis salg af bolig ikke har været muligt og man SKAL flytte. Køb af lejlighed med udlejning (til ikke-familie) for øje, er derfor ikke interessant for Totalkredit. Der kan typisk ikke opnåes 80% belåning af købsprisen. Totalkredit vurderer at der slides mere på en ejd., der udlejes, end hvis man selv beboer den/passer på den. Desuden bærer ejer den fulde risiko - uanset om lejer betaler sin husleje eller ej. Du skal derfor have en fast og meget robust økonomi, for at blive godkendt til sådan et køb.

Ja, du skal kunne betale alle udgifterne uden hensyntagen til lejeindtægt.

Jeg vil derfor ikke anbefale dig at gå ret meget videre med dine tanker om køb til udlejning.

--som sagt er hun god til at pille mig ned:-)

Hvordan vurderes en lejlighed til fx 500.000 hvis den vurderes efter udlejning?

Mit største problem er nok min indtægt som er begrænset pga. studie, men skulle man være heldig at finde noget på tvang kunne man jo forestille sig at finde noget til under 500.000kr?

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

Halfdan Timm — Thu, 12 Sep 2013 09:43:21 GMT

Jeg kan ikke pille din idé ned. Jeg har planer om at gøre præcis det samme.

Jeg sparer op i mit ApS (Halfdan Timm ApS).

Når jeg har ca. 150k stifter jeg et nyt ApS, et driftsselskab, og køber en ejendom til udlejning enten i København eller Aarhus (eller en forstad heromkring).

Jeg har en revisor med på sidevognen, der hjælper mig bl.a. med nogle ret hardcore udregningsark og til at bekræfte, de lejligheder jeg kigger på ikke er håbløse.

Jeg har forsøgt at købe én indtil nu, men den blev snuppet for næsen af mig.

Hvor i landet bor du? Vi kan tage en sandwich en dag. Så kan jeg vise dig de skemaer og planer, jeg har lagt for dagen med min revisor. Jeg synes det er et mega spændende område.

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

Michael Christensen — Thu, 12 Sep 2013 09:34:43 GMT

I forhold til skat så er der forskellige modeller for beregning af skatten. Du kan bl.a. vælge virksomhedsskatteordningen (kræver alt andet lige revisor / pris + 10.000 kr.) samt et par andre modeller. Kig evt. på ejendomsmæglernes hjemmesider - der er nogle gode eksempler og beregninger.

Generelt kan du modregne renter, bidrag, fællesudgifter, ejendomsskatter i din lejeindtægt. Men læs mere jf. ovenfor.

I forhold til "tom-gang" - så betyder det, at der kan opstå perioder hvor du ikke har nogen lejeindtægt. Fx mellem 2 forskellige lejere. Eller hvis du ikke kan få lejet lejligheden ud. Den risiko har du - og det er ikke noget kreditforeningen tager højde for.

Fortæller du kreditforeningen hvad din plan er risikere du samtidig, at belåningen af lejligheden nedsættes fra 80% af prisen - til 80% af vurderingen af lejligheden som "udlejningsejendom". Den sidste er lavere end den første.

Har du brug for mere "præcis" rådgivning så skriv en mail til mig på michael@erhvervsraadgiver.dk.

Michael C

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

LowDog — Thu, 12 Sep 2013 08:17:59 GMT

Henrik Kristensen:
Langt de fleste steder skal der også et ret stort rådighedsbeløb til for at låne penge til hus, samt hvad hvis udlejer pludselig finger og siger at nu er XXX gået i stykker. Så skal der også være penge til at smide en evt håndværker ud og få det lavet, renovering osv kan blive ret dyrt.

Hvis man lejer det ud eventuelt uden hårde hvidevarer, står man vel ikke til regnskab for det, derfor vil det vel "kun" være ting som varme, vand, badeværelse og andet vvs.? Hvis vi lige som udgangspunkt forestiller os at jeg køber et hus/lejlighed uden skimmelsvamp i alle vægge.

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

LowDog — Thu, 12 Sep 2013 08:15:01 GMT

Ang. skat, er det så skat af "fortjenesten" udover mine egne omkostninger? Altså hvis det koster mig 2000 om måneden og jeg får 5000 ind, så betaler jeg skat af 3000?

Tomgang / ingen lejere går jeg ud fra kreditforeningen tager hensyn til, jeg skal jo vurderes på baggrund af hvis der ingen lejere var, de plejer ikke at tage lejeindtægt med i billedet. Gjorde de i hvert fald ikke for et par år siden hvor jeg kiggede på et byhus med 2 lejligheder hvor jeg ville bo i den ene og leje den anden ud, der blev jeg vurderet på at sidde alene med hele huset.

Svar: Kan i pille min idé ned? Boligudlejning

Henrik Kristensen — Thu, 12 Sep 2013 08:12:47 GMT

Langt de fleste steder skal der også et ret stort rådighedsbeløb til for at låne penge til hus, samt hvad hvis udlejer pludselig finger og siger at nu er XXX gået i stykker. Så skal der også være penge til at smide en evt håndværker ud og få det lavet, renovering osv kan blive ret dyrt.