Alt det andet om at starte virksomhed

Svar: Låst lejekontrakt

Finn Pedersen — Thu, 28 Feb 2013 10:47:14 GMT

Find en advokat med erfaring fra erhvervs lejemåls verdenen, få gået kontrakten igennem, med henblik på mulig ophævelse eller med henblik på nedsættelse af huslejen, værdien af dit lejemål må alt andet lige være faldet betragteligt i takt med at centeret dør ud, så der kan måske også være mulighed for nedsættelse af lejen.

Du kan også forsøge at købe dig ud af kontrakten, det kræver en dialog med udlejeren og vil kræve et større kontantbeløb, men han er måske også presset økonomisk, så måske han er til at forhandle med, hvis der tilbydes et kontantbeløb.

Jeg kender ikke din branche, men du bør også selv op i gear for at tiltrække yderligere kunder til din butik, du har en stor udfordring der, du skal måske revurdere dit forretningskoncept for at tiltrække yderligere kunder medens tid er.

Held og lykke

De bedste hilsener

Finn

Svar: Låst lejekontrakt

Kasper Rahbek — Thu, 28 Feb 2013 10:42:20 GMT

@Henrik Larsen: Enig, det er med at vende det til noget positivt. Og forhåbentligt kan din historie også lære andre her på Amino noget. Så er der da ikke kommet noget godt ud af det.

Mht. det med god og ond tro, så vil man jo først se på det, når du evt. er gået konkurs med ApS'et. Og hvis man kan se, at det er omdannet et halvt år før, så vil man sikkert konkludere, at du vidste - eller burde have vidst det. Men prøv at tage det med en kyndig person.

Svar: Låst lejekontrakt

Boombastic — Thu, 28 Feb 2013 10:40:43 GMT

Henrik Larsen:

Er ked af at høre din historie Boombastic. Men med alt ærlighed så vil jeg fortælle dig at det i det mindste har lært en vigtig lektie til en selvstændig der drømmer om butiks lokale, Netop at når tiden kommer skal jeg sørge for at stille nogle krav til udlejer ang lokationens kundestrøm og give mig selv mulighed for at opsige hvis den falder. Ved godt det ikke er nogen stor trøst men synes jeg ville fortælle dig at lidt positivt kommer der ud af det negative :)

Det er SUPER at nogen lærer fra mine fejltagelser.

Held og lykke med det

Svar: Låst lejekontrakt

Henrik Larsen — Thu, 28 Feb 2013 10:34:50 GMT

Er ked af at høre din historie Boombastic. Men med alt ærlighed så vil jeg fortælle dig at det i det mindste har lært en vigtig lektie til en selvstændig der drømmer om butiks lokale, Netop at når tiden kommer skal jeg sørge for at stille nogle krav til udlejer ang lokationens kundestrøm og give mig selv mulighed for at opsige hvis den falder. Ved godt det ikke er nogen stor trøst men synes jeg ville fortælle dig at lidt positivt kommer der ud af det negative :)

Svar: Låst lejekontrakt

Boombastic — Thu, 28 Feb 2013 10:32:40 GMT

Tja, nu er det ikke mange, udover mig selv, der kan se hvad vej det går, da alle regninger selvfølgelig bliver betalt og jeg ikke er "bagud" med noget.

Men jeg vil jo helst stoppe i tid INDEN det går galt og hvis så muligheden var at omdanne det til et ApS og drive forretningen i et halvt til et helt års tid og derefter gå i konkurs, ja så ville jeg gøre det. Men det føles som om jeg hænger på dette lokale til slutningen af 2018 uanset hvad pokker jeg gør og så ender det med personlig konkurs...

Svar: Låst lejekontrakt

Kasper Rahbek — Thu, 28 Feb 2013 10:23:10 GMT

For det første skal udlejeren sandsynligvis (ifølge kontrakten) stadig godkende en evt. ny lejer - og det vil ApS.'et jo være. Og de kan jo sikkert godt fornemme hvilken retning, det går i, så det vil de nok ikke.

For det andet kunne jeg forestille mig, at man ville gå ind og kigge på god og ond tro i den sammenhæng (eller noget lignende - det er en del uden for mine kompetencer det her), og vurdere ud fra, at du vidste, hvor det bar hen, da du stiftede ApS'et.

Men jeg vil anbefale dig at snakke med nogen, der ved, hvad de snakker om, for jeg er, som nævnt, ikke på nogen måde kyndig i de her ting.

Svar: Låst lejekontrakt

Boombastic — Thu, 28 Feb 2013 10:14:40 GMT

Hvad så hvis man laver det om til et ApS og derefter går i konkurs...?

Svar: Låst lejekontrakt

Kasper Rahbek — Thu, 28 Feb 2013 10:09:54 GMT

Ja, den er ikke sjov at sluge. Der er nogle regler omkring personlig konkurs og gældssanering. Men det tør jeg ikke begive mig ud i. Det må du hellere tale om med nogen, der ved noget om det.

Svar: Låst lejekontrakt

Boombastic — Thu, 28 Feb 2013 10:07:04 GMT

Puha, ja det bliver svært at betale ca. 50.000 kr. om måneden i ydderligere 6 år, når man er gået konkurs... Lidt uoverskueligt!

Svar: Låst lejekontrakt

Kasper Rahbek — Thu, 28 Feb 2013 09:57:54 GMT

Jo, når det er personligt ejet, så hæfter du for alle din virksomheds udeståender, så du vil selv hænge på lejekontrakten desværre.

Svar: Låst lejekontrakt

Boombastic — Thu, 28 Feb 2013 09:48:43 GMT

Tak for svar.

Det ser ud til at jeg pænt hænger på dette lokale indtil 2018. Men sådan som det ser ud nu, så går jeg i konkurs i løbet af et års tid, da kundestrømmen er flyttet og selvfølgelig også andre faktorer.

Nyt (dumt)spørgsmål: Hvis/når jeg går i konkurs... hænger jeg så stadigvæk på kontrakten??? Det er jo et personejet firma og jeg hæfter jo selv for alt...?

Svar: Låst lejekontrakt

Anonymous — Wed, 27 Feb 2013 08:02:50 GMT

Hej

Det er kun hvis kontrakten indeholder henvisninger til udlejegrad i centret som helhed eller formulerede forudsætninger om et bestemt antal butikker, deres omsætning og kundeunderlag m.v. du ville kunne påberåbe dig affolkningen som ophævelsesgrund.

Tag en snak med dine kollega-lejere der også lukker og slukker og hør hvilke kontrakter de sidder i og hvilke ordninger med udlejer de har fået for at komme ud af kontrakterne.

Hvis du sætter en anden lejer i dit sted ( fx et ApS eller din kæreste) skal udlejer godkende dette debitorskifte, som det teknisk hedder og den tilladelse får du nok ikke.

Svar: Låst lejekontrakt

Kasper Rahbek — Tue, 26 Feb 2013 12:15:17 GMT

Enig med Michael. Du må gennemgå lejekontrakten med en advokat og se, om det faktum at der ikke er den forventede kundestrøm, kan tolkes som misligholdelse af kontrakten fra udlejers side.

Svar: Låst lejekontrakt

Boombastic — Tue, 26 Feb 2013 12:00:43 GMT

Tak for svar... Selvom det slet ikke var det svar jeg ville have ;-)
Jeg har ved flere lejligheder talt med udlejer og dette uden den store forståelse.
Ja, måske bør jeg tage kontakt til en advokat og håbe på det bedste...

Svar: Låst lejekontrakt

Anonymous — Tue, 26 Feb 2013 11:30:41 GMT

Du bør tage en snak med din udlejer om han leverer den ydelse, som var forudsætningen for din oprindelige lejefastsættelse. Med ydelse mener jeg et (næsten) fuldt udlejet butikscenter med den deraf følgende kundetrafik.

Målet er at danne grundlag for en påstand om at udlejer misligholder sine forpligtelser, hvilket så kan danne basis for en opsigelse af kontrakten eller nedsættelse af lejen.

Du har brug for en advokat som rådgiver i den process.

Boombastic:
Kan jeg sælge butikken til min kæreste og at hun så skal forhandle en ny kontrakt med udlejer?

Du sælger med de rettighedder og forpligtelser du selv har - så nej - og det gælder også hvis du sælger til et ApS

Michael