Alt det andet om at starte virksomhed

Svar: Invester i ejendommme ?

Martin Kejser — Mon, 28 Jan 2013 21:40:54 GMT

Du belyser nogle gode punkter Sune og jeg er rigtig glad for at du skriver og gider at tage dig tid til det.

Jeg har fået yderligere oplysninger idag som gør at jeg ikke ønsker at starte ud med så stort et lånebeløb.

Jeg vil nu oprette en tråd om hjælp til valg af virksomhed da jeg ønsker at bruge mine talenter bedst muligt.

Det ville være fedt hvis du vil kigge forbi den.

Smider et link når den er oprettet.

Venlig hilsen Martin

Svar: Invester i ejendommme ?

Sune Christesen — Mon, 28 Jan 2013 18:09:22 GMT

Eftersom det er en udlejningsejendom med en 10 ås lejekontrakt, må der jo være tale om erhvervslejemål. Ved industri- og kontorejendomme, er maximal belåningsprocent typisk 60% og max løbetid vist oftest 20 år. Det er vist også muligt at opnå 70%/30 år i nogle tilfælde hos nogle realkreditinstitutter, men det er nærmere undtagelsen end reglen så vidt jeg ved.

Dvs. ved en handelspris på 32 mio, skal du måske selv ud og finansiere 12,8 mio - og det kan man ikke gå ned og låne på dine blå øjne i banken nu om dage :) mit bud vil derfor være at du selv skal have et millionbeløb til udbetaling, eller en ubelånt ejendom af væsentlig værdi der kan tages sikkerhed i, for så at kunne optage banklån for resten. Vel at mærke nok til en ret så høj rente, og så kommer du med et nystartet selskab nok næppe udenom fortsat at skulle kautionere personligt (jo mindre din sikkerhed er virkelig god).

Husk endvidere at selvom du har en 10 års lejekontrakt, så kan du jo stadig stå med lorten hvis lejeren f.eks. går konkurs eller løber ind i likviditetsproblemer indenfor lejeperioden. Det er ikke for at slå skår i dine planer, men det er et farligt område :)

Svar: Invester i ejendommme ?

Martin Kejser — Mon, 28 Jan 2013 17:01:46 GMT

Cookie.

Du lyder til at være en der har styr på sagerne.

Må jeg henvende mig til dig hvis jeg får et par andre spørgsmål :-)

Venlig hilsen Martin

Svar: Invester i ejendommme ?

Martin Kejser — Mon, 28 Jan 2013 16:04:32 GMT

Hej Mads. Tak for dit indlæg.

Jeg kunne naturligvis også starte i den mindre afdeling.

Men ifht. overskud kræver det jo ikke så mange procent i overskud med store investeringer før der er penge i hus til drift, aflønning osv.

Jeg vil helst undgå privatlejere. Det er derfor jeg har kigget på erhverv. Men det er naturligvis også altid dyrere.

Svar: Invester i ejendommme ?

Mads Hansen — Mon, 28 Jan 2013 15:34:29 GMT

Hej,

Uden at jeg skal gøre mig klog på investering i ejendomme, så synes jeg det virker lidt som en stor mundfuld. Du har ikke erfaring på området, og så at skulle begive sig ud i et lån på 30 mio. er nok ikke det smarteste, ej heller realistisk. Hvad med at investere i en mindre ejendom med x antal lejligheder, for et par mio. eller deromkring. Så kan du vise banken at du kan tjene penge, og det er en god investering - og derfra udbygge det til at opkøbe nogle flere udlejningsejendomme.

Mvh. Mads Hansen

Svar: Invester i ejendommme ?

Cookie - John Hannover — Mon, 28 Jan 2013 15:33:58 GMT

En hurtig beregning på et lån på 32 Mio er vanskelig, da en del jo kan være kreditforeningslån ville jeg gå ud fra.

Ellers er den simple metode - lad os sætte renten til 5% i snit over perioden, blanding kreditforening i hovedsagen, prioritetslån i øvrigt - billigere for du det ikke

Så tager vi de 32 mio og deler med 2 for de har 0 det sidste år og 32 mio det første år = 16 Mio * rente % = 800.000 i snit per år og afdrag - 30 år?? for 32 mio = 1.006.000 ca og dermed skal du financiere knapt 2 mio om året - men iøvrigt financieres ejendomme af den størrelse ikke sådan, så det er bare for sjov beregning

Nå - du kan ikke få lånet i alle fald, med mindre de 32 mio er langt mindre end en kreditforeningsvurdering - husker ikke om det er stadigt er 60% max for udlejningsejendomme men i alle fald max 80% - så ejendommen skal mindst kreditforeningsvurderes til 40 mio - så desværre - den går nok ikke uden du har en del egne mio i lommen

Svar: Invester i ejendommme ?

Brian — Mon, 28 Jan 2013 15:22:47 GMT

Boing jeg læste din tekst som om jeg havde givet mig i kast med lån over 30 år ikke 30 mio.

Nej, selvom jeg har haft optaget nogle pænt store lån så har det aldrig været i nærheden af 30 mio.

Svar: Invester i ejendommme ?

Brian — Mon, 28 Jan 2013 15:21:12 GMT

Nej det har jeg ikke, det var bare taget ud fra et alm. privatlån. Det er dog muligt du ikke kan belåne en investering over 30 år, men det har jeg ikke den store forstand på, så det er et rent gæt.

Banken kigger på om de mener det er en realistisk forretning og på om din økonomi står mål med investeringen mere end de kigger på det med pant. For ved en tvangsauktion med efterfølgende salg er der igen garanti for at de får i nærheden af den reelle værdi tilbage igen.

Så mit gæt er at du selv skal have en pæn del af pengene og en økonomi langt over gennemsnittet for at de overhovedet vil begynde at overveje om de synes det er en god idé.

Mvh Brian / Xpress Tryk ApS

Svar: Invester i ejendommme ?

Martin Kejser — Mon, 28 Jan 2013 15:15:21 GMT

Hej Igen :-)

Har du givet dig i kast med lån i en str af 30 mio.

Eftersom det er i en ejendom kan de vel tage pant i den ? så synes jeg selv ikke det virker så urealistisk

Vh.

Svar: Invester i ejendommme ?

Brian — Mon, 28 Jan 2013 15:12:18 GMT

Nej det gør jeg ikke og jeg tror heller aldrig jeg kommer til det. Ikke at jeg tror det er en dårlig forretning, det er bare ikke lige der jeg føler mig hjemme.

Skulle jeg investere i andet end vores egne firmaer ville det blive i iværksættere med gode ideer og stort drive.

Mvh Brian / Xpress Tryk ApS

Svar: Invester i ejendommme ?

Martin Kejser — Mon, 28 Jan 2013 14:11:19 GMT

Hej Brian :-)

Tak for dit svar.

Mit udgangspunkt var et lån på 20 år med rentetilpasning.

Pt. 3,1% ÅOP

(32.000.000/100*3,1)= 992.000 ( Nu kan jeg godt se hvad du mente ;-) )

Investerer du selv i ejendomme ?

Venlig hilsen

Svar: Invester i ejendommme ?

Brian — Mon, 28 Jan 2013 14:06:11 GMT

Hej Martin

Det er ikke korrekt udregnet, afdraget pr. år vil være meget større end det du angiver. Hvis du tager 250.000 pr. år og ganger med 30 år bliver det kun 7.500.000,00 kroner.

Hvis du ikke kan låne pengene som privatperson vil du heller ikke kunne låne dem i et nyoprettet selskab. Og i et selskab vil du også blive bedt om at hæfte for lånet personligt.

Mvh Brian / Xpress Tryk ApS

Invester i ejendommme ?

Martin Kejser — Mon, 28 Jan 2013 13:55:16 GMT

Hej.

Jeg går og kigger på nogle forskellige ejendomme.

Jeg har ikke før investeret i den slags, men interessen er der.

Det drejer sig om en ejendom i Århus Centrum som er udlejet på kontrakt de næste 10 år.

Den årlige lejeindtægt er 2.400.000 kr. og er 7,5% af købssummen.

Jeg er overbevist om, at jeg som enkelt person ikke kan stifte et lån på 32.000.000 kr.

Men til dette har jeg følgende spørgsmål:

Udover at købe ejendommen. skal jeg så også fungerer som "Vicevært".

Hvis jeg lynhurtigt går ind og beregner et lån på 32 mio. så skulle jeg kunne slippe med 250.000 kr i afdrag pr. år.

(Kan det virkelig passe at jeg vil have 2.400.000 - 250.000 = Rest til vedligehold og overskud?

Det lyder helt vildt.

Vil det være nemmere at blive godkendt til 32 mio hvis jeg opretter XX Invest ApS eller i AS form.

Jeg håber der sidder nogen derude som beskæftiger sig med lignende :-)

Vh. Martin