Invisteringsejendom

Hej folkens, kan i hjælpe mig ang. invisteringsejensomme?

Jeg vil gerne købe følgende ejendom, men er førstegangs køber, og er helt ny i denne branche, derfor følgende spørgsmål:

Link til ejendom:

http://www.oline.dk/default.asp?reqid=AEA57B8EFE2344FA8606F3ACF42FF4FD&emnenr=104018&pageref=DK.emne

Når der står afkast på 8,1% hvad siger det een? hvordan kommer man frem til denne procentsdel?

Her står årlig leje 128000kr og drift udgifter 13700kr, Disse udgifter, er det ejendomsskat/grundsskat? og udover kommer vedligeholdelse? ? ?

Skal man være momsregisteret for at komme i denne branche? i så fald hvad og hvordan vil det være bedst at registere sig?

Til sidst vil jeg meget gerne høre fra folk der har erfaring med denne type buziness, om gode råd, og hvad jeg skal være obs på inden jeg kaster mig ud i det  ;-)

mvh

Snak med Bautik her på Amino, han kan hjælpe

MR: Starmax:

Hej folkens, kan i hjælpe mig ang. invisteringsejensomme?

Jeg vil gerne købe følgende ejendom, men er førstegangs køber, og er helt ny i denne branche, derfor følgende spørgsmål:

Link til ejendom:

http://www.oline.dk/default.asp?reqid=AEA57B8EFE2344FA8606F3ACF42FF4FD&emnenr=104018&pageref=DK.emne

Når der står afkast på 8,1% hvad siger det een? hvordan kommer man frem til denne procentsdel?

Her står årlig leje 128000kr og drift udgifter 13700kr, Disse udgifter, er det ejendomsskat/grundsskat? og udover kommer vedligeholdelse? ? ?

Skal man være momsregisteret for at komme i denne branche? i så fald hvad og hvordan vil det være bedst at registere sig?

Til sidst vil jeg meget gerne høre fra folk der har erfaring med denne type buziness, om gode råd, og hvad jeg skal være obs på inden jeg kaster mig ud i det  ;-)

mvh

Hejsa

De 8,1% er den del af salgsprisen der kommer i årlig indtægt, det passer så med at de 128.000 er 8% af 1,6 mio.

Så i første omgang skal du se om du kan få det til at løbe rundt i forhold til finansiering og stadigvæk have overskud til at holde ejendommen i stand osv indenfor det afkast.

Hej

Det svar Anders er kommet med er helt korrekt.

MR: Starmax:

Skal man være momsregisteret for at komme i denne branche? i så fald hvad og hvordan vil det være bedst at registere sig?

Til sidst vil jeg meget gerne høre fra folk der har erfaring med denne type buziness, om gode råd, og hvad jeg skal være obs på inden jeg kaster mig ud i det  ;-)

En momsregistrering ved udlejning af ejendomme gælder erhvervsejendomme, hvor registreringen iøvrigt er frivillig. Dog kan der også være spørgsmål i den forbindelse, hvem der i givet fald skal leje ejendommen, idet eks. læger m.v. ikke er momspligtige, hvorfor de følgelig ikke er interesseret i lejemål med moms.

Ved investering i fast ejendom med 60-80 % fremmedfinansiering af købesummen, så er det tilrådeligt at anvende Virksomhedsskatteordningen, således renteomkostningerne bliver fratrukket i personlig indkomst. Dette er ikke uvæsentligt i forhold til en vurdering af, hvorvidt ejendommens drift hænger sammen.

Hilsen

En forrentning på 8,1% lyder umiddelbart rimelig høj i forhold til, hvad ellers normalt er tilfældet.

Indledningsvis skal du have foretaget en analyse af, hvor stor sandsynligheden er for, at den nuværende lejer fortsat forventer at leje lejemålet (f.eks. ved hjælp af info omkring løbetiden på kontrakten) Herefter skal du tage stilling til, hvad muligheden er for at finde en ny lejer, såfremt den nuværende opsiger lejemålet. Se f.eks. hvordan udviklingen i området ser ud.

Når du så har styr på, om der er tale om en god investering eller ej, er det på plads at overveje finansiering. 60% finansiering via. realkredit af de 1.8 mil burde være nødvendigt, imens du enten skal have de resterende 40% i egenfinansiering pt. eller vha. pantebreve (højere rente end realkredit). Dvs. 720.000 kr. i egenfinansiering og 1,08 mil i realkredit.

Du skal derfor have talt med et realkreditbureau - F.eks. den nuværende panthaver, hvilken kan findes i salgsopstillingen. Indledningsvis er det dog passende at overveje, hvor du får de første 720.000 kr. fra, som vil fremgå som egenfinansiering / pantebrevsfinansiering. Såfremt finansieringen er på plads, er det så blot herefter at fastsætte et bud på egendommen, som du mener afspejler dens reele værdi.

Egentligt kan det koges ned til :

Kan du tjene penge på at eje, vedligeholde og udleje ejendommen med en indtægt på ca 114.000 om året?

Som andre også nævner skal du lægge en god slat penge selv, eller låne i andet end realkredit.

Dog er det kun 1,6 mio ejendommen er udbudt til, og ikke 1,8, men det er stadigvæk 40% du nok selv skal ud og grave op af jorden et sted, eller 640.000 kroner.

Hvis du kan få regnestykket til at løbe rundt og der er gode chancer for at fastholde lejeren eller at finde en ny lejer, så er det værd at begynde at forhandle om prisen.

Hvad koster ejendommen pr. m2, hvordan er den generelle stand af lejemålet osv.
Derefter skal du så til at sammeligne disse tal og oplysninger med tilsvarende ejendomme i området.

Det nytter jo ikke noget at købe en nymalet ruin til 1,6 mio hvis du kunne have købt slottet lidt længere nede af gaden til 1,2 mio. - Det vil jo alt andet lige også afspejle sig på lejeindtægten på ejendommen.

Husk også at få en kopi af den nuværende lejers kontrakt så du ikke får en overraskelse der, det kan jo ske der ikke er indsat bestemmelser om huslejestigning eller andet der kan påvirke din økonomi mange år frem i tiden.

Tak for de mange gode svar, i er sku hurtige herinde  ;-)

Jeg har kigget rundt i de her invisteringsejendomme, og på dem alle står der lejer kan ikke opsiges indtil år 20XX  men ikke noget om  en frist, lejeren har. Det virker som om lejeren kan smutte når som helst.

Jeg er helt med på nu med læge osv ikke er momspligtige, men hvis det er en lejer der kører detial, så skal jeg momsregisteres?

Og hvordan virker det helt? hvis jeg tager et flexlån på 1mill til 1.6% F1 lån idag, så fortæller nordea mig det vil koste mig 3900kr pr mdr.

Lad os sige leje indtægtet er på 11.000kr pr mdr.

Hvordan bliver beskatningen så?

Hvad vil der være tilbage til mig pr mdr?

Vil beløbet være anderledes på nogen måder, om jeg er momsreg eller ej.

Hvis jeg ikke er momsreg, kan jeg så selv indberette lejeindtjæningen pr mdr, og der så bare bliver trukket skat derfra? og spare revisor udgifterne, eller vil i anbefale i sådan branche at momsregistrere sig?

Det sku svært når man er helt ny, MEN utrolig spændende  ;-)

Og forresten, det virker som oline.dk er en fælles side som mange mæglere uploader invisteringsejendomme på, kender i andre sider med samme funktion? eller er oline siden?

mvh

MR: Starmax:

Og hvordan virker det helt? hvis jeg tager et flexlån på 1mill til 1.6% F1 lån idag, så fortæller nordea mig det vil koste mig 3900kr pr mdr.

Lad os sige leje indtægtet er på 11.000kr pr mdr.

Hvordan bliver beskatningen så?

Hvad vil der være tilbage til mig pr mdr?

Vil beløbet være anderledes på nogen måder, om jeg er momsreg eller ej.

Hvis jeg ikke er momsreg, kan jeg så selv indberette lejeindtjæningen pr mdr, og der så bare bliver trukket skat derfra? og spare revisor udgifterne, eller vil i anbefale i sådan branche at momsregistrere sig?

Det sku svært når man er helt ny, MEN utrolig spændende  ;-)

Du tager årlig lejeindtægt 128.194 og trækker driftomkostningerne herunder fællesudgifter, ejendomsskat, renteudgifter, div. osv  fra, dette bliver dit "overskud/underskud" før skat.

Herefter kommer det an på , hvilken skatteordning du vil bruge.

Ved brug af virksomhedsskatteordningen vil du blive beskattet med 25% af overskuddet nu. og når du vælger at tage overskuttet ud af virksomheden vil du blive beskattet med yderligere sats der svare til hvad du oprindeligt mangler at blive beskatet

et lille eks:

Dit overskud er 600.000 kr. og du vælger at spare det hele op i virksomheden.

Din skattebetaling nu bliver så: 600.000 * 25% = 150.000 kr.

Næste år vælger du så at trække de resterende 450.000 ud af virksomheden til dig selv.

Her vil skatteberegningen så komme til at hedde:

450.000 + 150.000 = 600.000

skat af 600.000 = 600.000 * 59% (ved topskat bliver det ca. 59%) = 354.000

Heraf har du allerede betalt 150.000, så det du mangler at betale er : 354.000 - 150.000 = 204.000 kr.

Med andre ord, sker der altså det at din skatte betaling bliver rykket.

Dette er noget man udfylder på den udvidet selvangivelse, og du behøves ikke af have en revisor på. Det kan dog være en fordel, at betale en revisor for det første år, så du kan blive sat ind i tingene.

Mvh

Mark