Hvordan kan en del af privatbygningen trækkes fra i et enkeltmands firma

så har jeg sendt dig en mail

Tonny Skov Pedersen:

Nej det er en ren administrativ fordeling, hvis det erhvervsmæssige areal er over 25% af det samlede areal. Ydermere er det en personlig fordeling, som ophæves ved et salg af ejendommen. Køber kan så selv vælge, hvad der måtte passe.

Så skattefri ved et senere salg.

Med venlig hilsen

Det er bare ikke rigtigt !!!

Vibeke har nemlig fat i den rigtige ende. Konsekvensen er at ejendommen ændrer status fra at være et en eller tofamilieshus efter EBL § 8 (parcelhusreglen) til EBL §9 og det betyder at det kun vil være den  af avancen som vedrører beboelsesdelen der er skattefri. Bevares man får godt nok et pænt bundfradrag på ca. 260.000 kr. på erhvervsdelen men er salgssummen tilstrækkelig høj udløses der altså avanceskat og Tommy revisoransvarsforsikring ville komme i spil ude i den virkelige verden. 

Hvad er også det for noget med renteudgifterne der bliver sagt. Man får fradrag for alle renteudgifterne, det ved de fleste og alle renteudgifterne kan indgå i virksomhedsordningen.

Se iøvrigt dette link:

http://jyskebank.tv/012602745941198/overvejer_du_at_blande_bolig_og_erhverv

Skattekonsulenterne:

Tonny Skov Pedersen:

 

Nej det er en ren administrativ fordeling, hvis det erhvervsmæssige areal er over 25% af det samlede areal. Ydermere er det en personlig fordeling, som ophæves ved et salg af ejendommen. Køber kan så selv vælge, hvad der måtte passe.

 

Så skattefri ved et senere salg.

Med venlig hilsen

 

Det er bare ikke rigtigt !!!

Vibeke har nemlig fat i den rigtige ende. Konsekvensen er at ejendommen ændrer status fra at være et en eller tofamilieshus efter EBL § 8 (parcelhusreglen) til EBL §9 og det betyder at det kun vil være den  af avancen som vedrører beboelsesdelen der er skattefri. Bevares man får godt nok et pænt bundfradrag på ca. 260.000 kr. på erhvervsdelen men er salgssummen tilstrækkelig høj udløses der altså avanceskat og Tommy revisoransvarsforsikring ville komme i spil ude i den virkelige verden. 

Hvad er også det for noget med renteudgifterne der bliver sagt. Man får fradrag for alle renteudgifterne, det ved de fleste og alle renteudgifterne kan indgå i virksomhedsordningen.

Se iøvrigt dette link:

http://jyskebank.tv/012602745941198/overvejer_du_at_blande_bolig_og_erhverv

 

Hej Bent

Har netop set en fin lille video og et link til SKAT´s forside

Jeg er ikke enig i din opfattelse, idet jeg netop pointerer, at tilladelsen til erhverv ikke skal følge ejendommen, men at det noteres, at der en erhvervsmæssig andel på mere end 25 %. Herved opfatter jeg ikke ejendommen, som overgået til en erhvervsejendom f.s.v. angår Ejendomsavancebeskatningslovens § 9.

Jeg kan så orientere om, at jeg uden problemer har gjort dette 2 gange indenfor den senere årrække, hhv. på Fyn og i Nordsælland.

Man kan udmærket få denne registrering uden at ændre ejendommen status.

Vedrørende renteudgifter på ejendommens finansiering, så kan de fordeles efter forholdet mellem erhverv og privat. Alle renterne indgår da ikke i virksomhedsordningen, det kan da kun være den del, der kan henføres til den erhvervsmæssige del. Resten er da under kapitalindkomst.

Med venlig hilsen

Skattekonsulenterne:

Det kommer du ikke langt med Tommy:

1) Hvis mere end 25% af en ejendom anvendes erhvervsmæssigt skal der laves en vurderingsfordeling efter vurderingslovens § 33 og så bliver ejendommen omfattet af EBL § 9.

2) Renteudgifterne - Alle lån/renteudgifter kan føres ind i virksomhedsordningen, jf. den såkaldte Nordland-dom og det siger jeg også i indslaget. Prisen herfor er at der skal beregnes rentekorrektion når der forventeligt fremkommer negativ indskudskonto. Herudover skal man gøre det på et tidspunkt hvor der ikke er opsparede overskud i virksomheden da indskuddet af gælden er at sidestille med en privat hævning. 

Hej Bent

Jeg tror vi bliver nødt til at mødes en eller anden dag

1) Jeg er ikke enig, idet jeg har praktiseret noget andet. Det er klart, hvis det forholder sig sådan jvf. EBL § 9, så er det et problem.

2) Mener jeg kun er aktuel, såfremt pkt. 1 er i overensstemmelse med din opfattelse.

Jeg vil følgelig nærlæse lidt mere omkring dette emne, da du virker temmelig overbevisende. Jeg skal også nok vende tilbage, hvis det viser sig, at du har ret i din opfattelse.

Hilsen

Tonny

Hej Bent

Jeg fandt denne formulering i Ligningsvejledningen 2010.

Kopi af d.d. fra www.skat.dk

Her står du: Juridiske vejledninger > Ligningsvejledningen; Erhvervsdrivende 2010-1 > E.J Afståelse af fast ejendom > E.J.1 Parcelhusreglen, EBL § 8
E.J.1.4 Delvis erhvervsmæssig benyttelse samt land- og skovbrug
Ved afståelse af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. VURDL § 33, stk. 1, ved afståelse af skovbrugsejendomme, jf. VURDL § 33, stk. 7, 1. pkt., og ved afståelse af ejendomme, der indeholder 1 eller 2 selvstændige lejligheder, hvor ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. VURDL § 33, stk. 5, skal den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen ikke medregnes. Anvendelse af reglen er betinget af, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har været omfattet af VURDL § 33, stk. 1, 5 eller 7, 1. pkt., jf. EBL § 9, se afsnit E.J.2.3.3.3.

Mindre landbrugsejendomme med landbrugspligt, der benyttes og er vurderet som beboelsesejendomme kan være omfattet af parcelhusreglen, se TfS 1997, 821 TSS.  I den konkrete sag var landbrugsejendommen vurderet som en beboelsesejendom, men det er ikke et krav for at være omfattet af parcelhusreglen, at der foreligger en sådan vurdering, se nedenfor.

I Vestre Landsrets dom af 30. september 1980 (skd. 1981.59.367) ansås et fritidshus, der var opført i en ikke-erhvervsmæssigt drevet fredskovsplantage, for omfattet af fritagelsesbestemmelsen.

Parcelhusreglen kan under visse betingelser også bruges, selv om ejeren tillige har benyttet ejendommen i sit erhverv. Foruden de allerede nævnte krav er det for disse ejendomme yderligere en betingelse, at de har bevaret karakteren af en- eller tofamilieshus, ejerlejlighed eller eventuelt sommerhus uanset den erhvervsmæssige anvendelse, således at ejendommen i overvejende grad må siges at tjene beboelsesformål. Ved afgørelsen af, om denne betingelse er opfyldt, lægges vægt på vurderingsmyndighedernes fordeling af ejendomsværdien på beboelsen og resten af ejendommen samt på ejendommens fremtræden og den faktiske fordeling af arealet mellem beboelsesformål og erhvervsmæssig benyttelse. Bygningsmyndighedernes betegnelse af ejendommen kan tillige indgå som et vejledende moment i bedømmelsen.   

Hvis mindst 50 pct. af ejendomsværdien for et enfamilieshus eller en ejerlejlighed er henført til beboelsen, er dette normalt udtryk for, at betingelsen er opfyldt. Fortjenesten ved salg af en ejendom på 286 m² beboelsesareal med status som enfamilieshus, hvor ejeren selv havde beboet en lille del, medens resten var udlejet, blev anset skattefri efter EBL § 8, TfS 1989, 17 LSR samt TfS 1994, 496.

Kopi slut

Bemærk venligst den fremhævede/kursiverede del, som støtter mit argument. Endvidere leder jeg også efter en Højesterets dom, som gendriver opfattelsen af VURDL. § 33, og henviser til ejendommens anvendelse på salgstidspunktet.

Hvis jeg finder den, så skal jeg nok linke den her på tråden.

Hilsen

Tonny

Til Vibeke, så er det følgelig din vurdering. Men tag en snak med kommunen alt. SKAT, og få, gerne på skrift, hvordan du skal forholde dig ved en ændring af ejendommens status. Hvis I skal sælge på et senere tidspunkt, er det afgørende trods alt, hvordan ejendommen fremtræder på salgstidspunktet.

Hilsen

Tonny

Hej Bent

Så er det lige før vi får enderne til at nå sammen

Iøvrigt er jeg enig med dig vedr. 2) også med rentekorrektion m.v.

Hilsen

Tonny