Udlejning af ejendom, og beskatning

Hej !

Jeg har netop købt en ejendom på tvangsauktion, med udlejning for øje. Nu har jeg et par spørgsmål om, hvad der er smartest mht. skat mm.

Jeg har købt ejendommen personligt, og overvejer at anvende VIRKSOMHEDSSKATTEORDNINGEN. Som jeg forstår det, så man man lade pengene blive stående i virksomheden, og kun betale 25% i skat.

Spørgsmål:

1) Skal jeg have et CVR-Nr for at anvende virksomhedsordningen, eller hvordan meddeler jeg skat, at ejendommen beskattes efter virksomhedsskatteordningen ?

2) Ejendommen er foreløbig betalt kontant, men den vil blive fuldt belånt. Renterne er naturligvis fradragsberrettiget, men hvordan er det med afdragene?

Er det korrekt opfattet, at afdragene skal betales med "beskattede penge", således at hvis jeg f.eks. har et overskud før skat på 40.000, så skal jeg betale 10.000 i skat, hvilket giver et resultat efter skat på 30000, som jeg så kan bruge til at betale afdrag med ?

Med venlig hilsen

Ole

Hej Mark,

Tak for svaret ?

Hvad vil det sige at "holde penge i firmaet"? Jeg regner med at jeg vil belåne ejendommen så meget som muligt. Hvordan kan jeg "holde" pengene i firmaet, og samtidig betale af på lånet? Jeg er jo den eneste som kan låne, idet ejendommen jo ikke er et "separat" selskab.

Mvh Ole

Hej

olehaahr:

Hvad vil det sige at "holde penge i firmaet"? Jeg regner med at jeg vil belåne ejendommen så meget som muligt. Hvordan kan jeg "holde" pengene i firmaet, og samtidig betale af på lånet? Jeg er jo den eneste som kan låne, idet ejendommen jo ikke er et "separat" selskab.

Ved at leje ejendommen ud har du i praktis oprettet et selskab og du skal derfor også lave et regnskab. indtægterne i selskabet vil være lejeindtægterne, udgifterne vil være eks. renterne på lånet. og overskuddet, som driften forhåbentlig skaber, kan du gøre 2 ting med. 1) du kan udbetale dem til dig selv = personskat. eller 2) du kan lade dem blive i selskabet = 25% i skat (ved brug af virksomhedsskatteordningen). hvis du lader pengene blive i selskabet kan du bruge disse penge til at betale af på lånet med.

Du kan naturligvis vælge at lade en del blive i selskabet og trække en del ud.

Bemærk at du ikke kan bruge selskabets penge til afdrag hvis det er dig personligt der ejer ejendommen. så det er nemmere hvis det er selskabet der står som ejer. selskabet skal derfor også være den der optager lånet (hvis det er enkeltmandsselskab ændre det ikke noget for banken).

Hvis du ønsker en vejledning til hvordan du tilmelder dig til virksomhedsskatte ordningen så er der her en fil der viser det trin for trin (SKATs forside har ændret sig lidt men næsten det samme) http://www.amino.dk/media/p/463960.aspx

Mvh.

Benjamin

Hej

Nej, du ejer stadig ejendommen, men den er skattemæssigt inde i din udlejningsvirksomhed, og det betyder, at eks. afdrag på lån tages af virksomhedens midler, og reelt ikke påvirker dine private hævninger.

Endelig skal du være opmærksom på, at VSO betinger, at bl.a. bogføringsloven overholdes, og man kan følge alle bevægelser på kontoen for private hævninger.

Med venlig hilsen

OK.

Så der skal ikke laves noget nyt skøde ?

Hvordan fortæller jeg skat at ejendommen er "inde i" min udlejningsvirksomhed.

Hvordan vil skatten være, hvis jeg på et tidspunkt sælger ejendommen, med fortjeneste, med tab, eller "hverken eller" ?

Min tidshorisont er meget lang, 20-30 år. Tanken er at ejendommen skal være til min pensionsopsparing.

Er det smarteste så ikke at gøre som du siger, tage ejendommen ind i selskabet og lade overskuddet beskatte med 25%. Dermed bliver ejendommen hurtigere betalt ud, og selskabets overskud (som jo så kan udbetales til mig), vil blive hurtigere stort.

Jeg går ud fra, at underskud i selskabet stadig kan modregnes i min personlige indkomst, ikke sandt (ejendommen vil nok kun give underskud det 1. år)

Mvh Ole

Mvh Ole

Kunne kapitalafkastordningen ikke være mere interessant, i det tilfælde at selskabets formål er udlejning af 1 ejendom.

Her er kravene mindre og ved beregning af kapitalafkastgrundlaget, er det hele værdien af aktivet der medtages i beregningen, uden modregning af passiver.

Rjensen:

Kunne kapitalafkastordningen ikke være mere interessant, i det tilfælde at selskabets formål er udlejning af 1 ejendom.

Her er kravene mindre og ved beregning af kapitalafkastgrundlaget, er det hele værdien af aktivet der medtages i beregningen, uden modregning af passiver.

Kapitalafkastordningen er alt andet lige nemmere at administrere, men der er den afgørende forskel i forhold til VSO, at i kapitalafkastordningen får du beregnet et kapitalafkast af virksomhedens aktiver, som herved beskattes som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst. Ulempen i en udlejningsejendom er, at renteudgifter ikke bliver modregnet i personlig indkomst som i VSO og ikke mindst, der kan ikke opspares overskud med en beskatning på 25 %.

Derfor er mit råd i forbindelse med udlejningsejendomme, at det er Virksomhedsskatteordningen der er mest anvendelig. Ofte har indehaveren en anden form for personlig indkomst ved siden af, og alene modregning af udlejningsejendommens renter er normalt rigeligt til, at dette er en fordel.

Med venlig hilsen