Hvordan beregner jeg den dyre strøgbutiks potentielle konverteringsgrad ?

Jeg er i gang med at etablere min første detailforretning med både online og butikssalg. Det er min plan at butikken er en flagship-store i indre city. Jeg har fundet butikken, der tilsyneladende ligger godt. MEN  -- hvor godt ?? Jeg har indhentet en masse demografiske data og kan godt finde ud af at lave et top-down budget, men jeg er alligevel blevet i tvivl om hvorvidt jeg tager det rigtige udgangspunkt. Helt konkret ønsker jeg at finde ud af hvordan man estimerer en butiks beliggenhed til en konverteringsgrad.

Butikken ligger på en meget kendt strøggade i København med mange fodgængere, cykel, bil og bustrafik og meget tæt på strøget. Ifølge de trafikinformationer jeg har kunnet samle, er der en samlet passerende trafik på ca. 600.000 personer pr. måned heraf 42 % i min forretnings målgruppe – svarende til ca. 250.000 potentielle kunder. Og her er så problemet.

Hvordan finder jeg ud af (og tager højde for) hvor mange i disse trafiktællinger, der er de samme personer, der f.eks. passerer 2 gange dagligt til og fra arbejde/uddannelse (hvilket jo halverer antal potentielle kunder).

Hvordan skal jeg finde en konverteringsgrad for hvor mange af de passerende, der bliver til besøgende i butikken? Jeg har pt. kalkuleret med 4% men har en mavefornemmelse af at det er for højt. Omvendt ved jeg fra branchen at kunderne har en tendens til at komme igen flere gange i løbet af året.

Butikken koster 850.000 + moms i leje og drift. Hvordan afgør jeg og det er et fornuftigt lejeniveau i forhold til placering og deraf forrentning ?

Findes der nogle gode metoder jeg kan anvende til at beregne en troværdig konvertering og omsætning på sådan en butik ?