Køb af erhvervs-ejerlejlighed - Hvad skal jeg passe på?

Hej Amino'er,

Jeg står i den situation at jeg har fundet en erhvervs-ejerlejlighed som jeg stærkt overvejer at købe. Prisen er attraktiv, den kan bruges
til sådan set til alt, og jeg synes at der er stor potentiale i det hvis jeg køber og lejer den ud - har formentlig allerede en som er interesseret
i et leje den. Hvis ikke - så er der ingen ledige lokaler/butikker i området så jeg er rimelig sikker på at jeg sagtens kan finde en til at leje den ud.

Jeg sidder stadig med nogle spørgsmål og det skaber lidt tvivl. Så håber at i kan hjælpe mig med dem:

1) Hvad er fordele / ulemper når man køber et erhvervs-ejerlejlighed (De vigtigste punkter) - Hvad skal jeg passe?

2) Da det er en erhvervs-ejerlejlighed så er der også fællesudgifter på omkring 3K/mdr - Skal jeg se det som en ulempe? Hvis
det ikke havde været en ejerlejlighed så havde denne udgift ikke været der? Eller er helt gal på den?

3) Når/hvis jeg køber dette , og skal til at leje den ud så har jeg brug for en god kontrakt så jeg ikke havner i problemer efterfølgende.
Hvordan og hvorledes kan jeg fremskaffe denne kontrakt? Har nemlig aldrig set eller lavet sådan en kontrakt og vil være meget påpasselig,
så jeg ikke kommer galt afsted.

4) For at købe dette skal jeg selv lægge lidt ud, men skal også låne penge gennem realkredit. Hvordan og hvorledes får jeg optaget lån billigst? Skal jeg bare indhente tilbud fra de forskellige banker/realkreditinstitutter - og vælge den billigste eller? Hvad skal jeg være obs på?

5) Skal jeg være CVR registreret for at kunne købe dette - eller kan jeg som privatperson købe den og leje ud?

6) Skal jeg betale SKAT/MOMS af det husleje som jeg kræver fra min lejer? Hvordan gør jeg det?

Jeg håber virkelig at i kan hjælpe med dette - sidder nemlig og kan virkelig ikke finde nogle svare på dem.

Vh
Iværksætter4Life 

Hej Søren,

Tusind tak for at du tog tid til at svare på mit indlæg.

Jeg har idag taget kontakt til Nykredit for at indhente et lånetilbud, men de kunne simpelthen
ikke låne mig penge da min indkomst var ikke høj nok. Jeg ville låne omkring 1 mio.

Jeg har forklaret at jeg allerede har fundet en lejer, som ville dække mine låneudgifter og endda lægge nogle penge i min lomme. Nykredit forklarede at de ikke kunne tage risikoen og hvad hvis lejer pludselig ville ud? Så ville jeg havne i problemer med betalingen med den indkomst jeg har og derfor sagde de et nej. 

Jeg tager kontakt til de andre kreditinstitutioner imorgen og håber at jeg kan få bedre svar fra dem, da alt andet vil være en stor skuffelse.

Kan i anbefale nogle banker/kredit firma og hvad hvis jeg får et nej fra dem alle? Skal jeg så bare give op, eller har i nogle forslag som jeg kan gøre brug af ?

Jeg tror nemlig 100% på at det er en rigtig god investering, og vil absolut eje dette erhvervsejerlighed.

Håber i kan hjælpe mig med det, 

Iværksætter4life:

6) Skal jeg betale SKAT/MOMS af det husleje som jeg kræver fra min lejer? Hvordan gør jeg det?

momsregistrering er frivillig - du skal betale skat af dit overskud. Det er ikke voldsomt let at tjene på det du vil kaste dig ud i her - og du skal jo også kunne lave regnskab og skat - det er et specialistområde som jeg synes du skal tænke dig pokkers godt om, inden du går ind i det

vh John H

jo en revisor vil da givet kunne - men ja det er et klart risiko område. du er med på at dine afdrag på lånet ikke er en udgift som fradrag - kun renterne 

Hvis du tager en revisor ind over vurderingen og budgettet så er du et skridt videre

Jeg har lejligheder, som jeg lejer ud. 

I en række tilfælde kan det give mening, at lade et selvstændigt selskab stå som ejer af hver enkelt enhed. For hver lejlighed du har, har du et tilsvarende selskab som ejer den lejlighed. Det er nemmere, hvis du skal sælge den, og en enkelt enhed kan ikke trække de andre ned. 

Hvis du udlejer uden moms, og du har momspligtige indtægter i virksomheden, skal der ske en forholdsmæssig momsafregning af nogle generelle poster i regnskabet til eksempelvis administration

Der er altid vedligeholdelsesudgifter, når du har fast ejendom. At der er en forening som håndterer det, er bare fint for dig. Du bør kigge regnskabet grundigt igennem, og se hvilke større poster der evt er i fremtiden, og hvordan de finansielt kan dækkes.

Og som du siger, så banken se på økonomien i projektet. Der er mange ting, der kan gå galt. Du får dem ikke lejet ud. Eller du får dem lejet ud til en, som ikke betaler husleje. Eller du får den lejet ud, til en der smadre den for tusindvis af kroner og går under jorden. De her worst-case scenarier, skal din økonomi kunne holde til.

Iværksætter4life:

Jeg har også fået en revisor over tingene, som har anbefalet at oprette en ApS da dermed vil jeg ikke vedhæfte personligt, og blive beskattes med en mindre % iforhold til enkeltmand.

Hvis det er en rigtig revisor bør du jo være i gode hænder skulle man normalt mene

vh John Hannover 

Hej John,

Sagen er kort fortalt at jeg skal købe et erhvervsejendom og leje den ud. Så jeg skal ikke bo - men simpelthen leje den ud til en som skal drive en butik.

Der er så mange ting i det, så det gælder om at holde tungen i munden. Har nu næsten brugt 2 uger bare for at undersøge for at træffe de optimale beslutninger, men det er ikke ligetil.

Jeg har allerede en enkeltmandsvirksomhed iforvejen, men så er spørgsmålet om jeg skal købe ejendommen gennem den, eller oprette et nyt ApS selskab og drive den deraf?