Hjælp til salgsopstilling ved tvangsauktion

Hej aminoer,

jeg er støt på et muligt problem i forbindelse med en salgsopstilling til en tvangsauktion (2. auktion). Jeg håber der er en der kan hjælpe mig, hvad følgende tekst i praksis betyder for mig som mulig køber ved en tvangsauktion:

"Bilag
til salgsopstilling - særlige auktionsvilkår

Vedr.: tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6.A.a.

Uanset auktionsvilkårenes pkt. 6.A.a. skal auktionskøber betale morarenter, der påbeløber sig efter auktionens afholdelse, idet morarenter kun er fremregnet til auktionsdagen.

Såfremt lån til Realkredit Danmark A/S indfries, sker dette i overensstemmelse med Realkredit Danmark A/S's almindelige indfrielsesvilkår.

Ved delvis dækning til Realkredit Danmark A/S foretages fordeling af budsummen mellem restancer og overtagelse af restgæld af Realkredit Danmarks A/S."

Håber der er nogen der vil hjælpe.

Mvh. Pmadsen

Jeg forstår stadig ikke helt hvordan det bliver i praksis.

Hvis vi nu siger at jeg byder eksempelvis 50.000 kr. (kontant) for en ejendom og RD har 150.000 kr. til gode som prioritet 1.

Så skal jeg betale:
50.000 (mit bud)
størstebeløbet
tinglysningsafgift (1400kr + 0,6% af ejendomsværdien)
auktionsafgift (0,5% af buddet)

Har vilkåret så nogen reel betydning?

Størstebeløbet dækker omkostninger til auktionen samt offentlige skyldige beløb (ejendomsskatter o.l.). Det skal betales uanset hvad og af den, der køber ejendommen. Og det er uanset om du byder 1 krone eller 1 mio.kr.

Hvis du byder 50.000,- - så skal du betale 50.000 + størstebeløbet + tinglysning + afgift MEN

De 50.000,- skal RD have. Fra auktionsdagen og til pengene betales til RD (hvis du indfrier lånet) skal du betale renter. Det skal betales udover de 50.000,-. Hvis der er nogle særlige indfrielsesvilkår (eks. 3 måneders opsigelse) kan du også først betale om 3 måneder og skal betale renter i den periode. Så du skal læse pantebrevene grundigt igennem for at se på indfrielsesvilkår.

Hvis du vil overtage for 50.000,- som gæld til RD er der ofte beskrevet, hvordan de forskellige beløb dækkes, og så står du tilbage med en gæld. Hvis RD primært kræver betaling for dækning af forfaldne ydelser skal du have penge op af lommen og så kan du ikke bare få lånet på 50.000,- men skal lægge penge på bordet. Det fremgår af opstillingen.

Så alt i alt er det ofte mere du skal betale med de ekstra ting, der kommer på. Nogle steder er den auktionsansvarlige god til at forklare - andre steder virker de ligeglade.

Jeg tager selv fra tid til anden på auktioner og hvis jeg er i tvivl kontakter jeg den advokat, der kører sagen. De er meget flinke til at afklare spørgsmål. Du kan også ringe til retten og tale med dem - de er som regel også flinke til svare.

Jeg har flere gange på 1. auktion oplevet, at der ikke bydes noget rigtigt og man så lader huset gå til 2. auktion. Og det er så her at de rigtige bud kommer. Men der er så mange ukendte faktorer, så det er ikke til at vide hvordan det går. Det er jo spændingen ved det. Men man skal så absolut undersøge alt grundigt  - både selve ejendommen og papirerne - så man har en god fornemmelse for, hvad man går ind til. Men samtidig kunne domstolene også godt modernisere hele auktionsformen lidt. Det er godt nok tungt at køre det igennem. Det irriterer mig, at man hver gang skal i banken for at hente alle de kontanter og når man ikke køber noget, så skal de tilbage. Og så skal man personligt møde frem med mindre man for en anden til personligt at møde frem - i disse internettider hvor der endda findes nem-id m.m. Det kan gøres smartere.

Kreditforeninger overtager i stor stil huse hvis de ikke minimum får deres pant ind. Der har ikke været så mange tvangsauktioner, at kreditforeningerne har ikke ejendomme i overflod - derfor er det faktisk sjældent at de lader huse gå billigt. Med mindre at huset er i meget dårlig stand. Og det skal være ret slemt. Jeg har selv været på en auktion, hvor huset var i meget dårlig stand og jeg håbede på at kunne få det til en rimelig penge, men kreditforeningen gik ind og bød svarende til deres pantebrev = alt for dyrt.  Jeg kan se, at de har huset til salg (som det var inden auktionen) og vil have en pris svarende til pantebrevet.

Typisk vil man som budgiver (og pantebrevsejer) foretage nogle beregninger for, hvor smertegrænsen for hvad den rigtige pris er (=hvor meget er pantet værd). Det er jo ikke smart at byde overpris for huset. Jeg beregner altid forskellige estimater for at få en indikation af, hvor det ligger - og om jeg synes at det er interessant.

Med god fornøjelse. Håber at du får en god handel i hus.