Tæt på at købe andelslejlighed - men hvad med SU og lejeintægt?!

Kære Amino'er

Jeg er 21 år og bor pt. hos mine forældre, mens jeg studere på handelshøjskolen. Jeg arbejder lidt på en tankstation i weekenden og ellers får jeg hjemmeboede SU. Jeg har selvfølgelig et ønske, som de fleste unge mennesker på min alder, om at flytte væk hjemmefra og bo sammen med en kammerat i en lejlighed helt inde i byen. Men som de fleste ved, kan det kan både blive en dyr samt svær fornøjelse, at kaste sig ud på et boligudlejningsmarkedet.

Derfor har jeg undersøgt muligheden for at eje selv. Og det kan sørme lade sig gøre hos banken, at en fattig SU studerende som mig kan låne 700.000 kr til en andelsbolig! Grunden til det var måske, at jeg har sparet 50.000 kr op i mit sabbat år året forinden. Men det kan kun lade sig gøre , hvis jeg har en lejer boende, så det er jegutrolig afhængig af. Ellers falder min økonomi sammen som et korthus. Men jeg tor ikke, det bliver et problem overhovedet for mig at finde en ny lejer, hvis min kammerat pludselig finder på at flytte om et par år.

Jeg har nu efterfølgende fundet en drømmelejlighed med to værelser og meget central efter meget lang tids søgen. Det eneste lån, som jeg kan få af banken til finansieringen af lejligheden er et PI-lån annuitet med en rente på 6,50 % og en løbe tid på 30 år:

Pris for andelsboligen.                     675.000 kr. (fik den presset ned fra 825.000)

mdl. boligafgift                                     3.527 kr.
Beregnet månedlig ydelse til lånet      4.251 kr.(brugte http://www.danskebank.dk/da-dk/Privat/Bolig/At-koebe-en-bolig/Pages/Andelsboliglaan-beregner.aspx )

I alt.                                                     7778 kr ex. forbrug.

Det ser jo egentlig meget fornuftigt ud i forhold til lingende lejeboliger i området! Især fordi de månedlige udgifter boligen skal betales ligeligt af både mig og min lejer.

Det store spørgsmål bliver så, hvorvidt jeg skal betale skat af den lejeindtægt, som jeg modtager fra min lejer? Så vidt jeg kan forstå så beskattes meget af det som personlig indtægt - og derfor frafalder min SU i samme forbindelse også. Eller gør den? Hvis den gør, kan det slet ikke lade sig gøre at købe andelsboligen, da jeg tjener meget lidt ved siden af SU'en ca.3000-4000 kr efter skat mdl..

Kan det overhovedet lade sig gøre rent økonomisk, eller har banken taget fejl? Jeg søgte og søgte og faldt så over et tidligere indlæg, hvor noget lignede blev diskuteret. Her snakkede de om en en virksomhedsskatteordning. Hvis i kender til den, vil i så foreslå mig at jeg blot kan starte en enkeltmandsvirksomhed og køre min lejeindtægt ind i den, så jeg kun betaler 25 % moms. Og er det så let som det lyder? Min lejers lejeindtægt bliver ca. 3950 kr. mdl. ex forbrug (47.400 kr årligt). Skal jeg overhovedet momsregistreres da indtægten er under 50.000 eller hvordan fungere det, har ingen erfaringer på det her område.

Har forstået det sådan, at hvis jeg får noget overskud på min lejeindtægt kan jeg spare pengene op i min virksomhed og først hæve dem efter endt uddannelse, hvilket jo lyder smart (5 år tilbage).
Tror lige pt. at banken blot har brugt bundfradragsmetoden.

Håber der findes en derude, med en god portion viden og som vil hjælpe mig med en strategi.
For jeg vil så gerne bo i den lejlighed! :)

Med venlig hilsen
Spekulanten

Jeg ville ALDRIG købe en andelsbolig uden først at får andelsboligforeningens øknomi set efter. Du kan resikere at købe dig til en meget stor gæld, hvor du også hæfter for de andre i foreningen som ikke kan betale.

Jeg deler kontor med Henrik Grave fra Andelsboligpris.dk, der laver en meget grundig gennemgang af foreningernes økonomi, for vist nok kun kr. 3.000,- 

Jeg mener han siger at 50% af alle andelsboligforeninger han har set på, har en katastrofe økonomi. Hvis foreningen er få år gammel, så hold dig væk.

Læs lidt om hvad hans kunder siger, om det arbejde han har udført for dem her på hjemmesiden.

Ring til ham og få en gratis snak inden du køber noget.

DC Trading:

Du kan udleje et værelse med ca. 24.000,- i årlig fradrag.

Du skal huske at du ikke kan trække skattefradrag (i din personlige indkomst, kapitalindkomst eller som ligningsmæssige fradrag) fra, når du skal regne din egenindkomst ud i forhold til SU.

Ved at anvende ’Virksomhedsskatteordningen’, kan du trække dine erhvervsmæssige renteudgifter fra i din egenindkomst, da renteudgifterne er trukket fra virksomhedens samlede resultat, før det beskattes.

/Henrik

Foreningens gæld ser fornuftig ud, Peter Lauge. 
Og jeg kommer ikke til at hæfte for de andre i foreningen, hvis der er en som ikke kan betale - det har jeg undersøgt.
På det område er jeg ikke nervøs.

I siger allesammen ejerlejlighed. Det kan jeg sagtens forstå er det smarteste, men jeg har max mulighed for at låne en million, og det kommer jeg ikke langt for i storbyen. Højst et hummer på 35 kvm og uden for byen. Det ønsker jeg ikke. Jeg vil gerne bo sammen med en kammerat - det andet bliver for surt og ensomt.. Men jeg kan sagtens se det ville være den bedste investering med ejerbolig. Jeg har bare ikke muligheden med min økonomi til at finde noget jeg har lyst til at bo i.

- Jeg skal love for det også er købers marked på andelsmarkedet! Har presset den ned fra 825.000 til 625.000. Det kan jeg slet ikke gøre på et ejerboligmarked.

Jeg vil finde noget med to værelser og det har jeg desværre ikke mulighed for på et ejerboligmarked, beklager. Vi bliver nød til at fastholde at det bliver en andelsbolig jeg køber.

Jeg har en løn på ca. 70.000 om året
skattefri honorar på   20.000 fra forældre.
Husleje indtægt          46.800 kr fra lejeindtægt (3900 kr mdl. ex skat)

Det giver 136.800 kr. Så har jeg jo ikke rigtig mulighed for at modtage SU vel?

Nu har jeg ikke helt sat mig ind i det, men hvis det er muligt at få pengene fra dine forældre i form af din mor køber ind for dig eksempelvis, så ender du på 116.800,- og du må tjene ca. 108.000 så det er vel max. 1 måned hvor du ikke får SU i løbet af et år.

Som sagt er jeg ikke sikker, men det er sådan jeg mener det er.

Falder lejen i andelsboliger egentlig efterhånden som tiden går og der bliver afdraget på gælden i andelsselskabet?

hansai:

Jeg har en løn på ca. 70.000 om året
skattefri honorar på   20.000 fra forældre.
Husleje indtægt          46.800 kr fra lejeindtægt (3900 kr mdl. ex skat)

Det giver 136.800 kr. Så har jeg jo ikke rigtig mulighed for at modtage SU vel?

Hvis du overvejer virksomhedsordningen vil renteudgifterne fra dit lån skulle modregnes i lejeindtægten......

Henrik Koudahl:

DC Trading:

Du kan udleje et værelse med ca. 24.000,- i årlig fradrag.

Du skal huske at du ikke kan trække skattefradrag (i din personlige indkomst, kapitalindkomst eller som ligningsmæssige fradrag) fra, når du skal regne din egenindkomst ud i forhold til SU.

Ved at anvende ’Virksomhedsskatteordningen’, kan du trække dine erhvervsmæssige renteudgifter fra i din egenindkomst, da renteudgifterne er trukket fra virksomhedens samlede resultat, før det beskattes.

/Henrik

Havde ikke lige taget højde for SU.