Købe lejligheder med henblik på udlejning.

Bautik spurgte forhvor jeg mener at man skal passe på med at købe på tvangsauktion hvis man ikke har særlig indsigt og rutine: 

Den altoverskyggende ulempe ved at købe på tvangsauktion er, at der ikke udarbejdes en tilstandsrapport. Derfor kan der heller ikke tegnes en ejerskifteforsikring, der jo netop dækker skader, som ikke omtales i en tilstandsrapport. Af samme årsag hænger du som køber på eventuelle skjulte fejl og mangler, som en ejerskifteforsikring ellers kunne dække udbedringen af. Det gælder f.eks. fejl på vvs- og elinstallationer eller fejl, der er opstået som følge af fugt og mislighold osv. - uanset hvor alvorlige de er. Du køber ganske enkelt boligen som beset.

Dertil kommer, at der ofte kun afholdes en enkelt besigtigelse i samarbejde med fogedretten, hvor du som eventuel køber har adgang til at gennemgå boligen. Det sker om nødvendigt med bistand fra en låsesmed, hvis ejeren ikke vil lukke op eller ikke er hjemme. Her er sjældent meget tid til rådighed, og det er langtfra sikkert, at boligen fremstår, så du kan let kan gennemskue dens tilstand.

Er du den endelige vinder af tvangsauktionen, skal du foruden budsummen betale det såkaldte "størstebeløb", som bl.a. består af rekvirentens advokatsalær, eventuelle udeståender til forsyningsselskaber m.v. Dette beløb oplyses dels i det salgsmateriale, der gøres tilgængeligt før auktionen, dels på selve auktionen, hvor beløbet meget vel kan være steget. Størstebeløbet kan let løbe op i 50.000 kr. eller meget mere.

Tillige kan der være fordringer på ejendommen, som ikke slettes ved auktionens gennemførelse, og som den nye ejer derfor hæfter for. Her skal du være opmærksom på, at nogle lån kun kan indfries til mere end kurs 100. Det drejer sig især om lån optaget på det såkaldt "grå" lånemarked. Det er f.eks. privatpersoner eller kreditvirksomheder, der yder lån til personer, der er registreret som dårlige betalere, men til gengæld tager sig betalt med voldsomt høje renter. I det tilfælde skal du have flere penge op af lommen end den nominelle restgæld for at indfri de gældsforpligtelser, som du overtager.

Du vinder ikke automatisk auktionen, selvom du byder højest på 1. auktion. Skønner den nuværende ejer eller rekvirenten, at højeste budsum ikke er tilfredsstillende, kan de begge kræve afholdelse af en 2. auktion, der typisk finder sted inden for fire uger fra 1. auktion. Opnås her ikke et højere vinderbud, får vinderen af 1. auktion ejendommen.

Med andre ord: Du kan godt vinde 1. auktion uden i sidste ende at vinde tvangsauktionen. Som vinder af 1. auktion skal du imidlertid stille garantibeløb som sikkerhed for, at du er i stand til at betale budsum + størstebeløb, hvis du ender som auktionsvinder.

Bor den tidligere ejer stadig i boligen, når auktionen er overstået, skal vedkommende nu flytte. Sker det ikke ved egen vilje, skal fogedretten, evt. med bistand fra politiet, hjælpe med at få vedkommende sat på gaden, så du kan overtage ejendommen. Det kan tage tid og dermed penge.

Hvis nogle ønsker råd og vejledning vedr. køb af fast ejendom, herunder køb på tvangsauktion, er i velkommen til at skrive til mig.

Vh. New