Udlejning af ejerlejlighed via virksomhed - Moms, fradrag og vedligeholdelseshensættelser

Hej Amino

Jeg har købt min første udlejningsbolig gennem min virksomhed, så jeg skal lige være helt sikker på at jeg gør det rigtige.

1. Husleje mm. til private der lejer sig ind er uden moms?

2. Jeg kan afskrive installationer (hårde hvidevarer) over 10-12 år, selvom det er inklusiv i købsprisen af lejligheden?

3. Kan jeg hensætte til nyt køkken og nye gulve, og derved betale en smule mindre i skat i løbet af de næste par år?

Dbh

Granberg

Hej Granberg1

Håber du udfærdiger lejekontrakten korrekt, så du ikke hænger på lejeren ud i al fremtid og at ejerforeningens vedtægter giver tilladelse til fremleje.

Ad 1: Enig med John

Ad 2: Du skriver at hvidevarer er "... inklusiv i købsprisen.." af hvilken årsag du ikke kan afskrive på noget.

Ad 3: Enig med John. Som udlejer/fremlejegiver kan du ved udfærdigelse af lejekontrakten oprette en konto for indvendig vedligeholdelse i henhold til lejeloven, som lejer/fremlejetager indbetaler til månedligt. Indestående skal du hvert år oplyse og lejer kan anvise hvad pengene skal bruges til af maling, gulvafslibning m.v.

Vil du forbedre lejligheden med nyt køkken, bad eller lignende, kan du beregne en lejeforhøjelse som ofte svarer til den udgift du selv vil få ved at låne pengene i kreditforening eller lignende også selvom du har pengene selv.

Husk at lejen ikke kan sættes højere end "det lejedes værdi", hvilken kan findes ved at sammenligne den leje du opkræver med lejen i tilsvarende boliglejemål i det område hvor din lejlighed er beliggende.

Der er således ikke fri lejefastsættelse og du kan ikke altid være sikker på at få dækket dine egne udgifter til prioriteter, fællesudgifter, skatter m.v.

Klager fremlejetager til huslejenævnet inden 1 år efter indflytning, ser nævnet på huslejen for tilsvarende boliger i området og kan godkende denne eller fastsætte en lavere husleje efter nævnte princip, med tilbagebetalingspligt for hele lejeperioden til følge.

Tusind tak for to kompetente svar.

1. OK, forstået.

2. Vil det derved give bedre mening, til min næste lejlighed, at eksplicit skrive køb af lejlighed 100kr., overtagelse af hårdehvidevarer 10kr?

3. Yes, jeg har fået hjælp til at lave kontrakten. Lejer har indvendig vedligeholdelse. Ved hensættelse mener jeg nok snarere afskrivning: Når nuværende køkken skal skiftes om f.x. 10 år ved almindeligt slid, så i stedet for at skulle betale upfront om 10 år for et nyt køkken, og så afskrive det nye køkken over måske 20 år efterfølgende. Så bliver nuværende køkken ved almindelig slidt mindre og mindre værd - så er det vel ikke en forbedring men blot vedligeholdelse at skifte køkken hvert 20 år, og derfor fradrag for afskrivningen i stedet? 

Hm, det blev lidt rodet. Helt kort. Hvis nuværende køkken estimeres til at have 10 års levetid, kan jeg så afskrive den estimerede værdi over de 10 år?

4. Er der nogle elementer som I kender til der kan skattefradrages ifbm. lejlighedsudlejning gennem virksomhed. Indtægten fra udlejningen matcher præcis afdrag og renter samt skat af overskuddet. 

HEJ GRANBERG1

AD 2: HVIS DEN SAMLEDE KØBESUM STÅR I SKØDET ER DER INGEN FORSKEL.

HVIS DU KAN FÅ SÆLGER TIL AT SÆLGE DIG HVIDEVARER SEPERAT, PÅ SAMME MÅDE SOM HVIS DU KØBER DISSE HOS ELGIGANTEN, KAN DU FORETAGE SÆDVANLIG SKATTEMÆSSIG AFSKRIVNING I DIT REGNSKAB.