Realkredit og boligudlejning

Jeg står i den situation at jeg ønsker at overtage 2 udlejningsejendomme fra min mors APS efter hendes død.  
Jeg har en ejendom i forvejen hvor jeg selv bor i et af lejemålene.       Belåning: 1.085.000    Værdi: 1.645.000  Friværdi: 560.000

Prisen er henholdsvis 300.000 og 600.000. De har hver 3 lejemål og tjener sig selv hjem igen med alt på henholdsvis 4 og 5 år. 

Nå men det kringlede er så at virksomheden er insolvent og konkurs ramt. Derfor skyldes der mere i dem end de er værdisat til nu. Jeg ønsker selvfølgelig kun at købe dem til den nyværende værdi.     Samtidigt er jeg ansat i selv samme pengeinstitut som har lånet i virksomheden i forvejen. Herved en interessekonflikt.

Derfor er der stillet krav om at jeg selv skal bebo den ene ejendom for at der ikke skal kunne opstå spekulation samt at jeg skal stille med 40% i egenbetaling + 40% frivrdi i nuværende bolig. Sidstnævnte er så opfyldt.
Men jeg strækker godt nok lige lidt på de 40% egenfinansiering. Jeg har ønsket ikke at ligge mere end 250.000 kontant, men de kræver altså 360.000.  

Spørgsmålet er om ikke det er en absurt egenfinansiering. Kan se at når det kommer til erhverv kan man ifølge realkreditrådet bør kunne belåne op til 80% realkredit også. 

Nu ønsker jeg ikke at fravælge mit eget pengeinstitut, men grundet meget lang behandlingstid og kravet om 40% egenbetaling er jeg nød til at finde andre løsninger.

Alternativet er vel enten at opsøge markedet for lån på de sidste 100.000 til for at nå de 40% eller søge andre muligheder.  Hvad har i af forslag.

Hvis du ikke mener at ejendommene er pengene værd, så er det måske en dårlig i at købe ejendommene til restgælden på lånene? Hvem stiller krav om at du skal bebo den ene ejendom ?

Du bør tage fat i en kreditforening og spørge om hvor meget de vil låne dig. Kreditforeningen laver en kapitaliseret vurdering ud fra lejekontrakterne, og vurderingen har intet med den offentlige vurdering at gøre. Det må kunne betale sig at få så meget realkreditfinansiering som muligt, nu hvor den lange rente er meget lav, omkring 2,5%. 

Vær opmærksom på at du i fri handel ikke kan købe ejendommene billigere end den belåning der er i ejendommene. Hvis du vurderer at den nuværende belåning overstiger hvad du vil betale, så kan du forsøge at lave en aftale med banken om en akkordering eller vente på at købe ejendommene på tvangsauktion. 

Det er rigtigt at du kan belåne ejendommene med 80%, men det er 80% af den kapitaliserede vurdering, som foretages ud fra lejekontrakterne. Som en tommelfingerregel vil belåningen nok ligge omkring 60% af en handlesum i fri handel.

Andelsbolig.nu

Der er ikke tvivl om ejendommenes nuværende værdi. De er på 2 måneder vurderet af 3 mæglere netop for at undgå interessekonflikter. 

Jeg sidder selv i et pengeinstitut og er klar over belåningsgrænserne for realkredit. Jeg er dog målløs over kravet om 40% egenbetaling. Altså selv ved 60% realkredit belåning kan der ikke opnås finansiering mellem 60-80%.  Jeg ønsker selv at skyde 30% ind kontant som sagt.

Selvfølgeligt ønsker de større sikkerhed end de har idag. Men taget den rådgivning og finansiering i betragtning der danner grundlag for den overfinansiering de er belånt med idag, vil jeg mene at de burde være interesseret i og med jeg selv skyder 25-30% ind kontant. Samtidigt med de kan sikre sig gennem den ejendom jeg har i forvejen med knap 40% friværdi.  

Den er tale om 2 ejendomme med høj likviditet som tjener sig hjem igen på små 5 år.