Forretningen ligger i et stort sportcenter med en meget stor gennemstrømning. Den gang jeg indgik aftalen med udlejer og indtrådte i forretningen, var det med en forpagtningaftale. Denne aftale var særdeles attraktiv, da alle driftsomkostninger mv. var indeholdt i forpagtningsafgiften samt gav eneret til F&B på området. I mellemtiden er der kommet en ny udlejer som ikke kan enes med pantsætter, hvilket blandt andet er resulteret i at pantsætter, i forbindelse med en tvist, har fået rettens ord for at der ikke er tale om en forpagtningsaftale men en lejeaftale. Derudover er der en igangværende erstatningssag, som pantsætter har tabt ved første instans. Den oprindelige aftale er stadig gældende, dog er vilkår vedrørende opsigelse ændret, da der nu er tale om en regulær lejeaftale. På dette område har jeg ikke foretaget mig noget, da det som sagt er afgjort ved domstolene. Burde jeg have gjort noget her?
Uanset er det for sent hvis det er afgjort! Men jeg kan heller ikke se hvad du reelt skulle have gjort.
Det vigtigste er, at du i sin tid da aftalerne er blevet indgået har handlet i god tro, og har iagttaget dine sikringsakter i forhold til pantet.
Den nye udlejer finder ikke den gældende aftale rentabel, i og med de afholder alle udgifter i forbindelse med driftomkostningerne, herunder reparation af driftsmateriel samt el, gas og vand. Udlejer ønsker at ændre den nuværende aftale således at pantsætter/lejer selv afholder driftsomkostningerne mod en reduceret husleje. Ud over driftsmateriel og løsøre, er der taget pant i rettighederne i den gældende lejeaftale, disse rettigheder, herunder vilkårene omkring forpagtningsafgiften, har i øvrigt en stor andel i at pantsætter købte forretningen i sin tid.
Hvis man køber fast ejendom (og i særdeleshed erhvervsejendomme) så burde det være klart for enhver, at man overtager lejeaftalerne som de er og indtræder med samme rettigheder som den forrige ejer.
At den nye udlejer ikke finder aftalen rentabel er hans problem, i så fald har han betalt en for høj pris for ejendommen.
Jeg har svært ved at gennemskue, om udlejer uden videre kan ændre og tilbyde en ny aftale inden pantebrevene er fuldt indfriede. I min optik vil en ny lejeaftale stille vores sikkerhed ringere i og med der kommer nye vilkår vedrørende driftsomkostninger og huslejen. Er det korrekt?
Udlejer skal holde sig til den aftale som er indgået, så hvis han ikke har mulighed for at opsige eller genforhandle i henhold til kontrakten så kan han ikke uden videre ændre lejeaftalen. Om udlejer så kan tilbyde en ny lejekontrakt afhænger først og fremmest af om han kender til jeres pantsætningen af lejekontrakten, hvis du i forbindelse med pantet er blevet stiftet har iagttaget din sikringsakt (denunciation=givet meddelelse til oprindelig udlejer), så skal dit pant respekteres af udlejer og han kan ikke uden din accept tilbyde en ny lejekontrakt.
Uanset om udlejer (i god tro) kan tilbyde en lejekontrakt, så skal denne jo stadig accepteres af den nuværende lejer (med hvem du har aftalt pantet). Og den nuværende lejer skal, uanset sikringsakt, overholde pantaftalen!
For at svare på dit spørgsmål. Hvis den nuværende lejer laver en ny lejekontrakt, ikke alene stiller han din sikkerhed ringere han sletter din sikkerhed helt, da den oprindelige lejekontrakt som du har pant i jo ikke længere eksisterer. Du har per automatik ikke sikkerhed i en ny lejekontrakt!
Hvis jeg var i dine sko ville jeg tage kontakt til den nuværende lejer som har stillet lejekontrakten som sikkerhed og sige, at han ikke skal indgå en lejekontrakt med mindre han kan stille ny og mindst ligeså god sikkerhed for restgælden alternativt indfri gælden! Fra dit synspunkt drejer det sig om du får de penge du har til gode og hvis ikke at du har sikkerhed for resten.
Bliv gratis medlem
Opret bruger