Et specielt tilfælde af udlejning - ingen svar andre steder

Hej alle i kloge hoveder herinde. Nu har jeg læst og læst - både her og på nettet - og jeg kan ikke blive klog på mit problem.

Sagen er, at min kone og jeg har fået mulighed for at købe den anden ejerlejlighed i den villa vi bor i. Villaen består juridisk set af to seperate ejerlejligheder, hvor vi bor i den nederste som består af stuen og kælderen. Den øverste ejerlejlighed består af 1. og 2. salen, som på utraditionel vis fungerer som to separate lejligheder: en på 110 kvm. på 1. salen og en på 71 kvm. på 2. salen. Der er fælles trappeopgang med indgang til vores lejlighed i stuen og seperate indgange til de to lejligheder på 1. og 2. sal. Bemærk at de to lejligheder på 1. og 2. sal er en juridisk enhed/ejerlejlighed, selvom det er to lejligheder: hver i sær med egen indgang, eget bad og eget toilet.

Nu vil min kone og jeg så gerne købe ejerlejligheden på 1. og 2. sal, med den hensigt at leje værelser ud. Banken har godkendt os til at måtte købe den og vi forsøger nu at finde ud af præcis, hvad vi må i forhold til udlejning og også hvordan det gøres klogest.

Spørgsmål 1: Når vi ejer 1.-2. salen, kan vi så leje den ud et værelse af gangen, selvom ingen af os bor i en (tror jeg ikke vi må)?
Spørgsmål 2: Når vi ejer 1.-2. salen, kan vi så leje den ud et værelse af gangen, hvis en af os flytter adresse derop til?
Spørgsmål 3: Hvis svaret på spørgsmål to er ja, hvad skal der så til rent praktisk, for jeg med rette kan påstå at jeg bor deroppe. Kan jeg bare flytte min adresse derop og så bor jeg der, eller skal jeg have en værelse deroppe? Hvem tjekker overhoved om jeg har et værelse selv?
Spørgsmål 4: Når vi har fundet ud af, hvordan vi må leje den ud, så skal vi finde ud af, hvordan vi så skal gøre det rent regnskabsmæssigt? VSO eller hvad er smart?
Spørgsmål 5: Jeg har læst at jeg ikke må leje en ejerlejlighed ud i mindre "bidder". Kan dette virkelig passe og hvem tjekker dog om det er det der sker? Det vil jo ikke engang fremgår af regnskaberne i VSO, da de samlede lejeindtægter fra de mange seperate værelser jeg ville leje ud, ville fremstå som en samlet lejeindtægt/et beløb.
Spørgsmål 6: Hvis jeg bebor 1.-2. salen, så kan jeg trække den forholdsmæssige udgift jeg har til ejendomsskat, ejendomsværdiskat, varme mv. i forbindelse med udlejningen af de øvrige værelser fra i VSO regnskaberne. Jeg skal jo også have rabat på min ejendomsværdiskat, når jeg lejer en andel af den bolig ud. Dette sker over skattebilletten. Men jeg ejer jo kun 50 procent af lejligheden. Lad os sige jeg lejer 90 procent af lejligheden og selv bebor 10 procent af den. Så skal jeg have 90 procent rabat på ejendomsværdiskatten. Men får min kone - som jo stadig vil bo i stuelejligheden - så ikke nogen rabat på hendes 50 procent af ejendomsværdiskatten for 1.-2. salen?

Spørgsmål 7: Det nemmeste ville jo være at vi begge blev boende og lejede seperate værelser ud i lejligheden over os gennem VSO og så oplyste udlejningsprocenten som værende 100, hvilket ville betyde at vi begge ville slippe for at skulle betale ejendomsværdiskat for lejligheden og samtidig ville kunne trække alle andre faste udgifter fra i VSO-regnskabet. Dette ville være ulovligt at to grunde tror jeg: for det første fordi en ejerlejlighed kun må udlejes som en samlet enhed og for det andet fordi man skal have dispensation af kommunen for at leje sin lejlighed ud som såkaldte klubværelser med fælles bad og toilet. Men hvem skulle dog opdage det? Skal jeg ikke bare gøre sådan eller er det for "farligt"?

Hej Thomas

På grund af en servitut lyst over ejendommen i forbindelse med at 2. salen blev indrettet til beboelse, er det desværre ikke/aldrig muligt at få tilladelse til at gøre 2. salen til en selvstændig lejlighed.

Vil det efter din opfattelse være muligt at leje samtlige værelser på 1. og 2. salen (8 værelser i alt) ud separat (som klubværelser) og benytte VSO eller KAO til dette - alt imens vi ikke selv bebor lejligheden?

I kan godt bruge VSO eller KAO når i lejer lejligheden ud. Jeg ved dog ikke om der er specielle regler mht. klubværelser jf. lejeloven.

Det er korrekt at det jævnfør boligreguleringsloven er ulovligt at omdanne en almindelig lejlighed til klubværelser ("En bolig, der hidtil har været udlejet som beboelseslejlighed, må ikke udlejes som enkeltværelser uden kommunalbestyrelsens samtykke"), men jeg har godt nok svært ved at finde ud af, hvordan kommunen skulle finde ud af at man har gjort det. Hvis man tager et kig på forskellige boligportaler, så er det tydeligt at utrolig mange bryder den regel/lov og jeg har ikke fundet et eneste sted på nettet, hvor nogen skriver at det har givet problemer. Det virker som om, at der er en slags "glemt lov", som ikke bliver praktiseret eller håndhævet længere. Det giver heller ikke mening for en kommune at håndhæve den, for det vil betyde færre værelser til studerende og flere lejligheder til familier - og så vidt jeg har forstået er der jo et kæmpe problem med mangel på værelser for studerende. 

Det er rigtig, men du løber en risiko, opdager de det kan du vel få at vide at du skal vende tilbage til det oprindelige.

Har værelset eget køkken med afløb så er det en lejlighed. Et værelse er et rum i ens egen lejlighed.

En lejer behøves bare at klage over at lejen er for høj, så er det kørende.

Du undervuder kommunen, hvorfor ikke bare søge tilladelse.

Hvis jeg søger tilladelse og får nej, så har jeg bragt mig selv i fokus. Tænker måske lidt det er smartere at bede om tilgivelse end at bede om tilladelse. :-) Og igen - det ville dumt at lejeren at klage over at at jeg havde klubværelser, for så ville han/hun jo miste sit klubværelse.