vi er 2 kammerater som vil have gang i investeringer inden for udlejningsejendomme. vi har set os varme på en bygning i aalborg med 11 lejligehder der koste ca 4,5 mil. vi har ikke tidligere beskæftiget os med denne type for investering, så søger derfor alt den inspiration som vi kan få. de ting vi er i tvivl om er følgende poster.
1. hvilken type af virksomhed skal vi vælge at oprette ? skal vi bare starte et gangske normalvirksomhed, eller skal vi ind over et et anpartselskab?
2. nogle der har erfaringer omkring dette investerings emne? og noget de vil dele ud af? vi har styr på forholdet mellem lejer/ udlejer og føler os rimelig sikker inden for reglerne omkring dette - men der hvor vi kan komme i tvivl er om markedet for denne type af investering er stærk nok? for der er jo ingen tvivl om at sælge tidpsunktet for opkøb af disse boliger er på det rette niveau.
3. anskaffelse af kapital. vi ejer ikke 4.5 mil, så vi skal ud og låne det hele. det er nok typisk 80 % på en kassekredet imens de sidste 20 % bliver med de høje renter. MEN, er det overhovedet muligt at få lov at låne disse penge? for rent arbejdsmæssig er vi 2 normal lønnede personer, så derfor ikke mere end en normal årsløn på de 2-300.00. håber er vel om banken kan se nogle gode muligheder i denne investering.
4. syntes i det er en god ide? eller syntes i man skal holde sig fra sådanne projekter?
Jeg tror det er op ad bakke at få lov at låne 100 % i ejendommen, hvis dette er jeres først ejendom og I ikke kan dokumentere driften. Langt de fleste ejendomme i Ålborg handler til en forrentning på omkring 4-5% og driften vil næppe løbe rundt med 100% finansiering med mindre I får en rigtig skarp pris.
Hvis ikke banken vil være med til at løfte finansieringen kunne I overveje om et sælgerpantebrev giver mening for jer.
ja er godt klar over at det bliver svær at få igennem ved banken, men håber netop en god pris ville kunne hjælpe på det. det vi kigger på et et lejlighed kompleks på tvangsauktion tilde 4,5 - den er vurderet til 7,5 så håber den højere vurdering ville kunne sikre en bedre lånemulighed.
sælgerpantebrev? er ikke helt klar over hvad det vil sige? vores egen hæftelse af alt det vi har?
Er I uddannet ejendomsmægler, økonom, ejendomsadministrator? Hvad erfaring har I med lejelovene? Det er det vigtigste. Hvis I starter på bar bund, så find en køberrådgiver, der kan hjælpe jer forbi de værste fejltagelser inden i starter - og her skal I så regne med at bruge en pose penge, som I enten skal have eller få banken til at låne jer. Send en PB hvis i vil have en anbefalet.
Rent praktisk opretter hver et holdingselskab. Så skal der oprettes et driftsselskab (ejendomsadministration), og hver ejendom oprettes i et ApS. Der skal indkøbes software til håndtering af økonomi og udlejning, en telefon, kontoradresse og det er sådan set det, men det er farligt land at bevæge sig i, så få al den rådgivning, I overhovedet kan skrabe til jer.
ja er godt klar over at det bliver svær at få igennem ved banken, men håber netop en god pris ville kunne hjælpe på det. det vi kigger på et et lejlighed kompleks på tvangsauktion tilde 4,5 - den er vurderet til 7,5 så håber den højere vurdering ville kunne sikre en bedre lånemulighed.
sælgerpantebrev? er ikke helt klar over hvad det vil sige? vores egen hæftelse af alt det vi har?
De tider hvor man får "smidt ejendommene i nakken" på tvangsauktioner er forbi for lang tid siden. Kreditinstitutterne ved godt hvad de kan forvente at få ejendommene solgt for og tager dem hellere ind på egen bog (for at sælge i det "fri marked") end at tage et stort tab på auktion. Så regn på ejendommens drift og lav et solidt regnestykke for hvor du ligger prismæssigt.
Når det er en tvangsauktionsejendom kan du i princippet opnå 100% realkreditfinansiering da du kan overtage de eksisterende lån. Men vær dog opmærksom på at obligationsgælden kan divergere fra det du bydder. Regn også med at driften skal kunne bære eventuelle afdrag på gælden og husk at du skal stille sikkerhed for opfyldelse af auktionsvilkårerne på selve auktionsdagen (i reglen ca. 20K på dagen og resterende inden for 7 dage). sikkerhedsstillelsen kan være på op imod 1/2 mio.
Uden at kende ejendommen ville jeg - når der handles på auktion - forvente en forrentning over det normale da man jo løber en væsentlig større risiko end i normal handel (sælger har ikke noget ansvar).
Endelig vil jeg fraråde dig at sidde og byde om kap med realkreditten, hvis det kun er dig og dem der byder. Så prøv at lade realkreditten stikke af med ejendommen og forsøg så at købe den bagefter.
Og lige en sidste ting - du/I skal selvfølgelig kunne kreditgodkendes af banken hvis I vil overtage lånet. De er i reglen lidt mere fleksible når det er ejendomme på tvang men de ser stadig på jeres økonomi og om I er i stand til at dække ind hvis der skulle opstå en situation med tomgang. I vil med al sandsynlighed blive mødt af et krav om personlig hæftelse selvom ejendommen ligger i et selskab. Dette er helt rutine (i hvert fald i Nykredit/Nordea/RD), hvor jeg har mine lån.
Jeg hader at skulle være lyseslukker i sådan en sag. Men at få en bank til at låne jer 100% af købet anser jeg som fuldstændig utopisk. Med mindre i havde millionlønnninger og ville kautionere individuelt og solidarisk med alt hvad i ejer. Banker kan og vil ikke overskue sådanne investeringer.
Det siger dog mere om bankerne end om projektet. Banker er ikke altid så kvikke. Det er jo netop derfor de låner alt for mange penge ud når boblen er blæst op - og ingen penge ud når den er brast. Det burde jo være omvendt.
Mit råd er at få nogle rige jyder med på legen som panthavere. I bor endda i Jylland så det er da håb. Jeg havde selv et par jyder med på et projekt engang. Og ligeså åndsvage og uhæderlige som bankerne var - ligeså kloge, tålmodige og reelle var de pågældende jyder.
Lav et indlæg på AminoKapital og søg en medinvestor for de 20% som ligger yderst (ca. 1 mio). Få tydeliggjort at der måske er en mérværdi i ejendommen i forhold til den handlede pris. Giv ham nogle klik i kursgevinst, og selvfølgelig pant i ejendommen. Lige nu får man nul og nix i indlånsrente så tilbyd dem en god rente.
...og glem "ejendomsværdien". En ejendoms værdi er den værdi som en køber er villig til at betale i en handel som er resultatet af max 3 mdrs. annoncering/til salg tid.
Mvh A
"People can learn to recognize and take advantage of opportunities others don't think exist" --Michael Dell
Bliv gratis medlem
Opret bruger